摘要：本文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文作者根據(jù)多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合真實(shí)案例，分析了該案例引發(fā)的問(wèn)題以及筆者對(duì)這一問(wèn)題的看法及思考，僅供參考。
　　關(guān)鍵詞：買(mǎi)賣(mài)合同，房屋登記效力，公示公信原則，善意取得制度
　　一、案情回顧——買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
　　張某與孫某于2002年9月結(jié)婚，雙方于2003年購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，并于同年領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，登記所有權(quán)人為孫某。后該房屋一直出租給他人使用。2006年，孫某向房屋登記機(jī)構(gòu)聲明其至今未婚，提供了能證明其未婚狀況的戶口簿，簽署了權(quán)屬保證書(shū)，并在同日與王某訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將該房屋以20萬(wàn)元價(jià)格出賣(mài)給王某。雙方于同日辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，9月21日房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放了以王某為所有人的房屋所有權(quán)證。同年10月，王某將該房屋抵押給某銀行并辦理了抵押登記。2009年6月，張某發(fā)現(xiàn)房屋已被過(guò)戶，向?qū)O某追問(wèn)，孫某稱(chēng)房屋是借給王某貸款用的，自己并未取得合同約定的對(duì)價(jià)。后張某要求王某出具了借用房產(chǎn)證的字據(jù)，并訴之法院，法院判決孫某與王某訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，爭(zhēng)議房屋屬?gòu)埬撑c孫某共同所有。于是，張某持生效的判決書(shū)向房屋登記機(jī)構(gòu)要求將登記在王某名下的爭(zhēng)議房屋更正登記到張某和孫某名下。
　　二、問(wèn)題的提出與評(píng)析
　　問(wèn)題：房屋登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)該據(jù)此辦理更正登記呢？
　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《房屋登記辦法》（下稱(chēng)《辦法》）第八十條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書(shū)，辦理相應(yīng)的登記。”《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)2004年5號(hào)文）第五條規(guī)定：“在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書(shū)所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”我們應(yīng)該為其辦理更正登記。
　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《辦法》第七十四條對(duì)更正登記作了具體規(guī)定，除了應(yīng)提供“登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人的身份證明、證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料”外，“利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料”。而申請(qǐng)人張某提供的法院判決書(shū)充其量只是證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。且由于該房屋已進(jìn)行抵押登記，所以此處的“權(quán)利人”除了登記簿記載的所有權(quán)人王某外，還應(yīng)包括抵押權(quán)人某銀行。又根據(jù)《辦法》和2004年5號(hào)文相關(guān)規(guī)定，因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)才予以辦理。因此，不應(yīng)為張某孫某辦理更正登記。
　　筆者采納第二種觀點(diǎn)，理由如下所述。
　　三、房屋登記的公示公信效力原則
　　公示公信原則是《物權(quán)法》的基本原則。我國(guó)對(duì)于包括房屋在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記要件主義，即以登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式。回到以上案例，不管是孫某與王某的房屋買(mǎi)賣(mài)，還是王某與某銀行的抵押貸款，由于都己在房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了登記，因此，王某的房屋所有權(quán)、某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)都具有公示效力。依物權(quán)的公信原則，公示方法所表現(xiàn)出來(lái)的物權(quán)即使不存在或者內(nèi)容有異，但對(duì)于信賴(lài)此公示方法所表示的物權(quán)而與之交易的人，法律仍承認(rèn)該交易的法律效果。本案例中，孫某為登記房屋所有權(quán)人，王某因信賴(lài)孫某有完全的處分權(quán)而與之進(jìn)行交易，盡管孫某對(duì)該房屋并無(wú)完全的處分權(quán)，依照物權(quán)公信原則，王某仍應(yīng)取得該房屋所有權(quán)；在王某與某銀行的抵押過(guò)程中，王某為登記房屋所有權(quán)人，某銀行充分信賴(lài)王某有權(quán)對(duì)該房屋設(shè)定抵押，其抵押權(quán)的取得并無(wú)瑕疵。
　　四、房屋登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)
　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)的審查應(yīng)該是以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔，即只有在申請(qǐng)人提供的書(shū)面材料仍不能證明登記事項(xiàng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才進(jìn)行實(shí)地查看。對(duì)于實(shí)地查看的范圍，《辦法》第19條也作了具體規(guī)定：房屋所有權(quán)初始登記；在建工程抵押權(quán)登記；因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記；法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。從以上查看范圍的規(guī)定亦可看出，實(shí)地查看只是查看房屋狀況是否與申請(qǐng)登記事項(xiàng)相符，并不是對(duì)權(quán)利歸屬進(jìn)行調(diào)查。本案例中的轉(zhuǎn)移登記不屬于房屋登記機(jī)構(gòu)的實(shí)地查看范疇，且通過(guò)實(shí)地查看也不能發(fā)現(xiàn)孫某對(duì)該房屋無(wú)完全的處分權(quán)，通過(guò)孫某提供的房產(chǎn)證、身份證明、權(quán)屬保證書(shū)及與登記簿的校驗(yàn)，房屋登記機(jī)構(gòu)已完全盡到審慎審查的義務(wù)。至于孫某的刻意隱瞞婚姻狀況及孫某王某訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非真實(shí)意思表示的事實(shí)，登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)也不可能察覺(jué)。
　　五、善意取得制度在房屋登記中的適用
　　《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的：(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律的規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”據(jù)此，王某與孫某的房屋買(mǎi)賣(mài)中，由于王某受讓房屋時(shí)并不是以買(mǎi)受房屋為目的，因此不能說(shuō)是善意，而孫某也并未取得合同對(duì)價(jià)，故雖然已經(jīng)進(jìn)行了房屋轉(zhuǎn)移登記，王某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有權(quán)。那么，某銀行的抵押權(quán)呢?《物權(quán)法》第106條第三款規(guī)定了“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”，由此可知，抵押登記同樣適用善意取得制度。從交易的經(jīng)濟(jì)性和效率性來(lái)考慮，某銀行不可能對(duì)房屋所有權(quán)人王某取得房屋所有權(quán)的途徑、方式等進(jìn)行調(diào)查看其是否對(duì)該房屋擁有絕對(duì)的、不可撤銷(xiāo)的處分權(quán)，只能通過(guò)登記查詢(xún)的方式盡到審慎合理的審查注意義務(wù)，因此，某銀行抵押權(quán)的取得毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該是善意取得。
　　六、本案例引起的思考
　　根據(jù)《物權(quán)法》第l5條的規(guī)定，“當(dāng)事人之問(wèn)訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”既然物權(quán)登記與否并不影響合同效力，那么是否可以以此推斷，合同有無(wú)效力也并不影響物權(quán)的登記效力呢?即不能以引起物權(quán)變動(dòng)的合同無(wú)效來(lái)判定物權(quán)就無(wú)效，也就是說(shuō)，我國(guó)《物權(quán)法》采納的是物權(quán)行為無(wú)因性理論。按照物權(quán)行為無(wú)因性理論，法院判決孫某與王某的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是正確可行的，同時(shí)，王某對(duì)房屋的所有及某銀行對(duì)該房屋的抵押權(quán)也應(yīng)仍然有效。至于張某的損失賠償問(wèn)題，我們也可以找到法律依據(jù)，那就是《物權(quán)法》第106條第二款，“受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失”。即張某應(yīng)向其丈夫?qū)O某主張賠償，當(dāng)然，這樣就純屬債權(quán)債務(wù)糾紛，不屬于本文的探討范圍了。
　　七、論文結(jié)束語(yǔ)
　　綜上論文所述，筆者認(rèn)為在處理買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后的房地產(chǎn)登記問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該考慮案件的具體情況，借鑒中外登記制度的長(zhǎng)處，在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)登記制度，促進(jìn)房地產(chǎn)法律體系的發(fā)展與完善。
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