本文選自國家級期刊《城市建設(shè)理論研究》，《城市建設(shè)理論研究》雜志是經(jīng)新聞出版總署批準(zhǔn)，中國商業(yè)聯(lián)合會主管、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)開發(fā)中心主辦，聯(lián)合國全人類發(fā)展中國協(xié)會、科技部科學(xué)技術(shù)進(jìn)步研究所、中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心指導(dǎo)，面向國內(nèi)外公開發(fā)行的國家級科技類期刊。旬刊：上旬為時政綜合概要；中旬為學(xué)術(shù)交流；下旬為城市建設(shè)深度報道。

　　摘要:房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、支柱性行業(yè),關(guān)系國計民生,影響子孫后代。隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，房地產(chǎn)暴利時代結(jié)束，在此種形勢下如何實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展，本文作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗，就此問題進(jìn)行了探討，并提出了房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的建議。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),健康可持續(xù),問題,建議

　　引言

　　近幾年，伴隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的大規(guī)模推進(jìn)，不僅居民對住房的剛性需求始終處于上漲狀態(tài)，各地政府也開始認(rèn)識到房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)巨大的拉動作用。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為各地的支柱行業(yè)，同時也成為最大的暴力行業(yè)，獲得了快速的發(fā)展。然而在發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了很多問題，最主要的問題就是由于供需矛盾而導(dǎo)致的房價居高不下問題，這一問題引得老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫(yī)療是老百姓“新三座大山”。為遏制房價，中央政府自2010年起不斷出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是北京、上海、深圳等一線城市的房價在低迷一段時間后，反而卻呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢。究竟是什么原因?qū)е铝朔績r“愈挫愈勇”，又應(yīng)該采取哪些對策應(yīng)對呢？

　　1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

　　中國根據(jù)自身國情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量；在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護(hù)，最終達(dá)到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資不僅要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，還要建設(shè)一個適宜于人類居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。它有兩個含義：

　　一是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對各種房地產(chǎn)品的要求，又要滿足子孫后代未來發(fā)展的需要。其中，包括土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的完善及人居環(huán)境的改善等。

　　二是既要保持產(chǎn)業(yè)自身不斷增長，又要與社會以及國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要包括社會的公平性；資源開發(fā)利用的可持續(xù)性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續(xù)性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)性等等。

　　2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要意義

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需,保持國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展上具有重要作用。我們絕對不能否定房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用，必須要明確目前房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題是前進(jìn)中的問題、發(fā)展中的問題,在未來我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中,房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。

　　2.2房產(chǎn)業(yè)的最終產(chǎn)品為國民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所,這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。

　　2.3房地產(chǎn)業(yè)作為一個龍頭產(chǎn)業(yè),可以帶動諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合,對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算,在我國當(dāng)前的情況下,每投入200元的住房資金,可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)140～440元的需求;每銷售200元的住宅,便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此,住宅建設(shè)若增加20個百分點,可望帶動國民生產(chǎn)總值增長2個百分點,住宅行業(yè)每吸納200人就業(yè),可帶動相關(guān)行業(yè)300～400人就業(yè)。由此可以看出,房地產(chǎn)業(yè)對推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。

　　3我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中存在的問題

　　3.1房地產(chǎn)發(fā)展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。長期以來,我國的房地產(chǎn)偏重粗放發(fā)展,表現(xiàn)為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認(rèn)識,其合理利用和開發(fā)更得不到應(yīng)有的重視。我國由于人口眾多,資源相對并不豐富,尤其是土地、空間等資源在一些地區(qū)形勢非常嚴(yán)峻。房地產(chǎn)發(fā)展過程中對資源使用效率低下,并影響其他行業(yè)發(fā)展的事件屢見不鮮。在房地產(chǎn)下一步的發(fā)展中,資源的機(jī)會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。

　　3.2房地產(chǎn)在發(fā)展過程中對于環(huán)境保護(hù)不夠重視。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益,致使房地產(chǎn)在發(fā)展中建筑密度過高,容積率過高,產(chǎn)生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間,市區(qū)污染不易向周圍散發(fā),城市空氣質(zhì)量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠(yuǎn)離自然,使人類與自然隔離。更有甚者,長江中游部分地市圍湖造田,開發(fā)房地產(chǎn),大大降低了湖泊的蓄排洪能力,對整個地區(qū)人民生命財產(chǎn)安全,對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)造成潛在威脅。

　　3.3與房產(chǎn)發(fā)展相配備的金融基礎(chǔ)體系尚不完善。我國的房地產(chǎn)金融經(jīng)過十幾年的發(fā)展,雖然已完成了基本制度建設(shè),形成了一定規(guī)模和良好的發(fā)展態(tài)勢,但有些問題如不解決,將影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展前景。首先是房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)還需要進(jìn)一步調(diào)整,房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款,住房消費信貸發(fā)展不足。國外發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)信貸總額的70%左右,而我國消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行還不到10%,僅占銀行全部貸款總量的1%強(qiáng)。同時,住房消費貸款的發(fā)放也給銀行資產(chǎn)安全帶來隱患;房地產(chǎn)貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產(chǎn)流動性不足;金融二級市場缺位。還有,住房公積金繳納范圍和比率的擴(kuò)大受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約,低進(jìn)低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。

　　3.4商品房沒有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地產(chǎn)產(chǎn)生的原因有很多,概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環(huán)境不相適應(yīng)引起的空置,包括上文提到的大大超過當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模的房地產(chǎn),以高利潤為目標(biāo),不顧市場需求的房地產(chǎn)等。第二類是由于內(nèi)部因素造成的房地產(chǎn)空置,包括開發(fā)商資質(zhì)較低,開發(fā)的房地產(chǎn)質(zhì)量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同,缺乏自身特點,由于沒有特點,沒有優(yōu)勢導(dǎo)致的空置等。空置房地產(chǎn)不僅占用了大量寶貴資源,長期下去,還必將危害整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　4促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的建議

　　4.1科學(xué)規(guī)劃,實現(xiàn)各種資源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向?qū)�資源集約利用的方向轉(zhuǎn)變,尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次,應(yīng)作好房地產(chǎn)發(fā)展中的科學(xué)規(guī)劃,房地產(chǎn)與其他行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,既要發(fā)揮房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用,帶動經(jīng)濟(jì)增長,也要避免那種過分超前,危害經(jīng)濟(jì)的行為。

　　4.2注重環(huán)境保護(hù)，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的一個有機(jī)組成部分。這就要求在建設(shè)項目決策之前充分聽取城市環(huán)境和生態(tài)保護(hù)專家的意見和建議,科學(xué)規(guī)劃,在進(jìn)一步完善房地產(chǎn)物質(zhì)功能,樹立“以人為本”設(shè)計理念的同時,為人們提供更舒適美好的生活辦公環(huán)境;要求房地產(chǎn)與環(huán)境因素的銜接更加自然和優(yōu)美,與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配,相得益彰。

　　4.3完善金融體系,建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展必須以房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)。根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀,應(yīng)重點做好房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整,增加消費貸款比重,并注意防范風(fēng)險。另外,為解決房地產(chǎn)金融進(jìn)一步發(fā)展的資金來源問題,期限錯配問題,資產(chǎn)流動性問題,我國的房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)著手研究并建立住房抵押貸款二級市場,實現(xiàn)抵押貸款的證券化,將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán),打通房地產(chǎn)市場與資本市場的聯(lián)系,從根本上解決房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的資金來源問題。建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場,還能有效分散銀行貸款風(fēng)險,提高房地產(chǎn)金融的市場化程度,促進(jìn)國有商業(yè)銀行向真正意義上的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌,提高整個房地產(chǎn)金融的效率。

　　4.4加強(qiáng)市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控,保障市場功能的有效發(fā)揮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展離不開政府對公平、高效的外部環(huán)境的創(chuàng)造。一方面,政府應(yīng)將制度建設(shè)作為重點,減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府行為,根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴(yán)格執(zhí)法、取消不合理收費。另一方面,完善現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī),包括制定各項明細(xì)的實施規(guī)則,盡量做到法律、條令、規(guī)則之間能相互配套,創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境,依靠市場原則優(yōu)勝劣汰,提高開發(fā)商的素質(zhì),使房地產(chǎn)項目與人口、源、環(huán)境相協(xié)調(diào),與市場需求相協(xié)調(diào),將房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為和投機(jī)減至最低。

　　5結(jié)語

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要命脈之一，因此我們要從急功近利的心態(tài)轉(zhuǎn)變到對如何實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展上來，通過宏觀調(diào)控，科學(xué)規(guī)劃，建章立制等手段最終實現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。