摘要：隨著世界老齡化的普遍加劇，英國、美國、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國家相繼開展以房養老業務。國外的經驗本可以為我國以房養老業務提供可借鑒的經驗，但事實卻是老百姓對以房養老有偏見，金融機構不敢貿然涉水。本文以上海地區為例研究公眾對于以房養老的意愿，并對此問題提出適合國情的意見。

　　關鍵詞：房地產論文發表,以房養老,意愿分析,反按揭

　　1.緒論

　　1.1選題背景及意義

　　選題背景。國務院2013年9月發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》中提出發展老年人住房反抵押養老保險試點引發社會的廣大關注和熱議。社會公眾對此項目持有各種態度，支持者認為“以房養老”可以拓寬養老渠道，反對者認為政府要讓老百姓拿自己的房子養老，同時不少人持質疑態度，擔憂政府推卸養老保險制度建設中的責任。遇冷，是現在以房養老遇到的尷尬局面。政府如何以房養老的解釋僅僅局限于概念，對公共的疑惑無法解釋，引發了我們對于公眾以房養老意愿的調查。

　　問題的提出。隨著世界老齡化的普遍加劇，國外的成功經驗本可以為我國以房養老業務提供可借鑒的經驗，但事實卻是老百姓對以房養老有偏見，金融機構不敢貿然涉水。

　　盡管之前的學術領域對以房養老都持積極態度，提出以房養老是以兒防老和養老保險的有限補充，金融市場都有能力進行以房養老的業務，且政府也表示支持以房養老在中國的發展并提出了一系列政策，然而越臨近試點，反對之聲愈多。以房養老是否真正保證了公民的權益及安樂的晚年，而不是讓百姓辛辛苦苦一輩子的積蓄變成了金融機構的犧牲品。

　　選題意義。養老保險和保障房是建設和諧社會的兩個重要方面。而現今的中國社會，養老保險與住房問題都十分敏感。我國是世界老年人口最多的國家，養老資金缺口很大;住房問題又涉及到民生問題與國民經濟問題，金融行業也不敢貿然涉水。希望通過此次研究，徹底分析公眾對于以房養老的意愿、分析在中國水土的發展。

　　1.2以房養老的發展歷史與現狀

　　“以房養老”在國外早有先例，它最早起源與荷蘭，而發展最成熟，最具代表性的當屬美國。美國在發展此項業務始于20世紀60年代，前期發展比較緩慢。到20世紀90年代，該業務開始顯著增長，前景廣闊。

　　除了美國，新加坡也是實施以房養老模式較成功的一個國家。60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

　　國務院關于《加快發展養老服務業的若干意見》中提出要鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點，希望通過以房養老解決養老資金難題。事實上，“以房養老”在上海、南京等部分地區早有實踐，試點主體包括政府部門和金融機構，但效果并不理想，以致停滯或取消。專家指出，試點不成功的最主要的因素是我國傳統文化中的置業、儲蓄與住房反向抵押觀念上的沖突。此外，社會誠信體系仍然不夠穩定。

　　1.3相關理論與文獻綜述

　　與以房養老相關的經驗研究。在我國，以房養老屬于新興事物，對其的研究還大多數屬于前期的理論研究。在中國，以房養老的最初實踐項目是2005年南京湯山的“溫泉留園”養老項目。國內關于以房養老的研究主要分為以下三類：第一類是以國外的實踐為主的綜合性介紹，此類研究主要對外國以房養老項目的的開展狀況和運作方式予以介紹;第二類是基于國內的實踐的研究和經驗總結，主要通過對國內探索以房養老的一些經驗進行總結，為以后以房養老的發展提供理論支持;第三類是實證性研究，總結實踐過程中的困境和經驗。

　　1.4研究方法和內容結構

　　研究方法和研究內容。隨著中國步入老齡化社會，社會養老和家庭養老的壓力日趨增大，尋找一條適合中國實際的養老方式是解決問題的關鍵。筆者針對上海市以房養老居民意愿進行問卷調查，本次調查問卷主要面向上海老年、中青年居民發放。共發放1000份，回收有效問卷900份，回收率為90%。此外，還設計完成了訪問調研階段，共采訪100人。采訪對象分為6個年齡組為25、35、45、55、65、75。旨在了解上海居民對待以房養老的態度與意見，更為全面、形象的了解老百姓對以房養老的期望。本文通過對問卷的統計和生命周期理論研究分析上海市民對于以房養老這一種新型的養老的方式的意愿態度

　　2.老市場的環境分析

　　2.1金融環境

　　住房反抵押需要經歷較長的時間周期，而銀行和保險公司等金融機構是以短期逐利為目標的，因而與房產持有者在利益上存在著較大的時間差異[1] 。“以房養老”需要成熟的金融市場作為支撐，目前我國的金融市場環境尚不完善，“以房養老”進展緩慢。

　　2.2市場環境

　　在反抵押的借款人房產處置之前，金融機構的所有資金都是凈流出狀態，如果缺乏資產證券化市場，金融機構可能沒有意愿做大“以房養老”的規模。另外，房產價值的波動會影響到以房養老的房產價值的估算，對以房養老業務的健康發展會有不利影響。

　　2.3人文環境

　　在中國很多老人希望將財富遺留給子女，如果老人把房子變現，即使物質上得到較大的提升，但精神上的缺失會影響老年人的身心健康，這也成為以房養老推行過程中的一大阻礙。另一方面，很多老年人會因為面子問題放棄將自己的房子抵押來養老的方式，他們寧愿“打腫臉來充胖子”也不愿選擇以房養老。傳統的觀念構成了以房養老推行的又一大阻礙。

　　3.養老意愿分析

　　通過對調查問卷的數據整理研究，完整整理1000份調查問卷對其進行分析。

　　首先得出了受訪者的基本信息，包括年齡、職業、房產情況等多種信息。其中受訪者年齡分布較為平均，以每5歲做一個分界點，自25歲至75歲共4檔人數分別為16%、31%、14%、12與12%。超過75歲的受訪者也占到了15%。另外一個重要指標就是家庭收入狀況與房產擁有量。對于家庭收入而言，排名第一的是10萬～20萬的選項，共有405人，占45%。排名第二的是5萬～10萬的選項，占32%。排名第三的是20萬～50萬，占13%。排名第四的是5萬以下，占8%。排名最后的是50萬以上，共有18人，占2%。對于房產擁有量，排名第一的是擁有兩套房產的選項，占30%。排名第二的是擁有一套房產，占29%。排名第三的是擁有3套以上房產，占24%。排名第四的是擁有三套房產，占16%。排名最后的居然是沒有房產，僅占1%。 　　而對于受訪者的意愿，我們得出的關鍵數據在于是否了解、支持“以房養老”，以及較為細致統計對于各種類型的以房養老的方式，會有怎樣的選擇。在詢問是否可以接受以房養老的問題是，僅有占37%的人選擇了可以，剩下63%的人選擇了不可以。

　　對于受訪者的意愿細節，得出了以下的數據，排名第一的是“售出大房，換購小房，用差價款養老”，占49%。排名第二的是“租出大房再租入小房，用房租差價款養老”，占43%。剩下的三個選項“將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養老”、“將住房出售，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養老”、“將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款”選擇的人數寥寥無幾，僅占8%。

　　這幾個關鍵的數據構成了我們調查的幾個重要指標，即收入與房產與是否愿意“以房養老”之間的關系。

　　在選擇愿意以房養老的人群中，有27%的人年收入在5萬～10萬之間，22%的年人收入在10萬～20萬之間，34%的人年收入在20萬～50萬之間，16%的人年收入在50萬以上，近似呈正態分布趨勢。

　　同時，在選擇愿意以房養老的人群中，選擇人群最多的是擁有兩套房的受訪者，占42%。其次是擁有三套房的人群，占29%。對于有兩套房以下以及多余三套房的人群而言，“以房養老”并沒有很強的吸引力。

　　4.結論

　　4.1主要結論

　　本文通過調研發現了收入房產與對以房養老的接受度。本文發現是否能夠接受“以房養老”與收入及房產擁有量存在著密切的聯系。年收入多少與對“以房養老”的接受度近似呈正態分布關系，而擁有兩套至三套房的人群最傾向于“以房養老”，擁有更少或更多房產的人群則對“以房養老”意愿不大。

　　4.2待解決問題

　　本次數據樣本的收集大多來自于收入較高、房產較多的人群，對于該問題的看法存在不具備全面代表性的可能。對于無房產、收入低的人群，或是特殊的家庭如“失獨”家庭、“空巢老人”本文未涉及。

　　參考文獻：

　　[1]牛清霞，張倩.我國開展住房反向抵押貸款可行性研究[J].商品與質量，2011，S4.

　　[2]屠年松，王浩.人口老齡化背景下中國住房反向抵押貸款發展研究[J].昆明理工大學學報(社會科學版)，2014，3.

　　[3]宋一凡.美國新興的反抵押貸款[J].上海金融，1991，3.