本文是一篇房地產論文，選自《中國房地產金融》，雜志由中國房地產業協會金融專業建設銀行委員會主辦，是我國目前唯一一份經國家新聞出版署批準向國內外公開發行的房地產金融專業期刊，在社會享有一定信譽，其社會影響也較大。本刊編委會由國務院研究室、中國社會科學院、財政部、建設部、國土資源部、人民銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行等部門的專家組成。

　　論文摘要：城市住房制度改革,是經濟體制改革的重要組成部分。搞好這項改革,不僅可以正確引導和調節消費,促進消費結構趨向合理,在經濟上有很大意義,而且在政治上也意義重大。

　　引言

　　在傳統體制下,住房供給存在著總量性短缺問題,同時住房需求束機制不起作用。由此引起了住房供與求之間的矛盾和沖突。在這種供求矛盾運動中,個人及其所在的單位部門對住房產生了極為強烈的需求欲望,這種狀況,造成住房供求尖銳的矛盾和分配的不均衡性。只有通過住房制度改革,把住房納入商品經濟運行的軌道,實行市場化分配,才能徹底解決住房供求矛盾和住房分配不公的問題。

　　1.傳統體制下住房分配的不均衡性

　　這種非均衡性主要表現為以下三方面:從縱向來看:第一,住房分配所有制化。其主要表現是國營比集體有利———在傳統體制下,國營企業一般情況下都可以從基建項目中獲得住房;國家機關和事業單位都可以得到國家財政投資;集體企事業是由房地產管理局為其建房。房地產管理局從地方財政中獲得的資金大多只能用于維修舊房,很少能用來建新房分配給集體所有制的企事業單位。在傳統體制下,集體所有制企事業單位往往處于無房源的狀況。第二,住房分配級別化。中央直屬企事業單位的建房資金往往多于省屬企事業單位。第三,住房分配規模化。大企業的建房條件優于中等企業,中等企業優:廠小企業,第四,住房分配等級制化,具有較高級別的行政負責人或有較高技術職稱的人,往往住房條件較好。住房條件最差往往是工人、中小學教師、商店的店員,特別是年輕人。從橫向來看,主要表現為住房分配結構的地域化。

　　2.傳統住房制度的弊端

　　我國傳統城鎮住房制度是一種國家統包統配、低租金使用的實物福利制度,存在著一些嚴重的弊端和問題:

　　2.1住房建設資金缺乏與住房建設總量不足由于不把住房當做商品看待,人為地割斷了住房需求與住房投資之間的內在聯系—一按市場經濟的一般規律,社會需求最旺的領域,通常應該是人們投資最熱的領域。投資者在追逐經濟利益的同時,促進了這個領域的發展,滿足了社會需求。達到了社會需求與供給的平衡。這種市場機制對生產力的推動作用已被實踐證明,然而我國過去的住房制度恰恰人為地割斷了這種內在的聯系。住房建設不被看做為有投入有產出,并且有利潤的產業,而被當做一種社會福利事業,由政府和單位通過補貼來維持它的存在。

　　2.2房屋失養失修現象嚴重從經營管理角度看,過去的住房制度決定了住房領域無法實現資金投入產出的良性循環,房屋失養失修現象嚴重。由于沒有把住房當做商品看待,當然管理與經營也就不遵循商品經濟規律。從各城市人民政府的房地產行政管理部門,到各個企業、事業單位的房產管理部門。幾乎都是行政機關編制或吃事業費。

　　2.3導致消費結構和產業結構不合理50年代初,我國城鎮住房水平一般在0.20~0.30元/平方米,在50年代中后期以及“三年困難時期”和“文革”期間連續出現了幾次降租活動,導致全國公房的平均月租金僅為每平方米0.13元,單位自管公房的租金水平更低,僅幾分錢。這種狀況一直維持到90年代初期。阻礙了房地產及其相關產業的發展,形成了不合理的產業結構。

　　2.4末考慮住房需求的差異性,而且浪費嚴重受經濟、文化、社會環境、個人地位、心理等因素的影響,人們的住房需求是有差異的———有人要求住房的功能全些,有人要求秘密性高些,還有人則喜歡安靜些;有人要求面積大一些,有人則小一點也可以。然而,我國過去的住房制度采用了完全的計劃經濟模式,從投資建造到分配使用,較少考慮住戶的不同需求,未體現出他們的個性。在住房緊張的情況下,人們也無權挑選和決定住房。與此同時,許多住上房的人,因為住房作為實物分配不能與貨幣分配或其他形式的分配交融互換,所以即使有空余住房也不愿意退出來。加上低租金因素,一套住房的房租只抵一包香煙錢,空余住房的現象不斷增加。這種不可調劑性無疑使得社會住房總量的短缺現象更加嚴重。

　　3.城鎮住房制度改革的意義

　　城市住房制度改革,是經濟體制改革的重要組成部分。搞好這項改革,不僅可以正確引導和調節消費,促進消費結構趨向合理,在經濟上有很大意義,而且在政治上也意義重大。

　　3.1進行城鎮住房制度改革是加快和深化整個經濟體制改革的需要我國正在深入、全面地進行經濟體制改革,其基本目標是逐步建立起社會主義的市場經濟體制。為此,不僅產品經濟要向商品經濟轉化,大部分福利經濟也要向商品經濟轉化。長期以來,我國住房是作為福利品看待的,沒有納入商品經濟的軌道,現在我國的整個經濟體制,包括計劃、物資、金融、投資、外貿等各方面的改革正在趨向完善和配套,住房制度如果仍然維持過去的老辦法,不但住房本身的矛盾難以解決,而且會影響到其他方面的改革;反之,如果搞好住房制度改革,就可以牽一發而動全身,推動各個方面的改革,特別是建筑、建材產業結構的調整和發展。

　　3.2進行城鎮住房制度改革是保持經濟持續穩定、協調發展的需要經濟活動包括生產、流通、分配、消費四個環節。而住房和這四個環節都有著密切聯系。特別是消費方面,人們吃穿住行用五個要素,住是其中之一。一般來講.住的支出以占全部支出的1/5為宜。但長期以來,由于實行低租金福利制,改革前和改革初實際上只占l/100左右。這樣就會導致消費結構失調和消費膨脹,不利于宏觀經濟的穩定。并且,從微觀上講,企業生產要發展,也必須理順資金投向。搞好住房制度改革已成為建筑業、房地產業能否成為國民經濟支柱產業的關踺所在。

　　3.3進行城鎮住房體制改革是從根本上解決城鎮居民住房困難的需要解決城鎮居民住房困難的惟一途徑是多建房。而解決建房資金的根本辦法又在于改革。房改的目的就是從制度上解決問題,徹底打破住房分配上的低租金福利制度,使住房這個最大的商品真正成為“商品”而進入商品市場,使之發揮應有的價值作用,吸引一部分消費基金轉到建筑業和房地產業特別是住房建設上來,這樣一方面可以增加房屋,另一方面還會減少潛在的資金對市場的沖擊。