房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)能否健康持續(xù)發(fā)展,關(guān)系國(guó)計(jì)民生,影響子孫后代。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資不僅要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，還要建設(shè)一個(gè)適宜于人類居住和生活，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、舒適的社會(huì)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位的區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。本文闡述了房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵,分析了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)反可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀和此現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因,提出了房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議。

　　《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》是由中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部主管、中國(guó)國(guó)土資源報(bào)社主辦，囊括地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，面向海內(nèi)外公開(kāi)發(fā)行的地產(chǎn)類權(quán)威刊物。本刊辦刊十余年來(lái)，始終明確地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)雜志的定位，順應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展潮流，不斷調(diào)整辦刊方向，始終保持行業(yè)領(lǐng)袖地位，是地產(chǎn)行業(yè)最具品牌價(jià)值的雜志。在影響力、發(fā)行量、內(nèi)容品質(zhì)等方面始終保持著高端品位，成為國(guó)家機(jī)關(guān)、地方政府機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，管理咨詢機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)專業(yè)從業(yè)人員等的必備地產(chǎn)刊物。

　　1.房地產(chǎn)業(yè)分析

　　作為一個(gè)新興的品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過(guò)兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱 “121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開(kāi)發(fā)商解決資金問(wèn)題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前發(fā)布的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急，房地產(chǎn)企業(yè)在城中村改造項(xiàng)目上面對(duì)比普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更為漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期以及更多的資金投入量。如果實(shí)行一次性拆遷、一次性拿地、一次性開(kāi)發(fā)，也將必然為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力與管理壓力，也有可能造成整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)全部擬建建筑的規(guī)劃、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等行政許可之間的相互繳裹或拖累，房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實(shí)的權(quán)利狀況不符的情況主要有兩種：一是主債權(quán)無(wú)效或因清償而消滅，而抵押權(quán)登記尚未注銷;二是房地產(chǎn)抵押登記因錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷，從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實(shí)權(quán)屬狀況不相一致。在第一種情形下，當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理注銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。具體地說(shuō)，第三人不能取得無(wú)抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán);抵押人也不能就該房地產(chǎn)為其他債權(quán)人設(shè)定同一順序的抵押權(quán)。在第二種情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記，利害關(guān)系人也可以申請(qǐng)更正登記。參見(jiàn)《土地登記規(guī)則》第71條。但更正的登記不具有溯及力，也就是說(shuō)，在更正錯(cuò)誤的登記之前，善意第三人因依賴錯(cuò)誤的登記而取得的權(quán)利，仍應(yīng)受法律的保護(hù)。因此而遭受損害的房地產(chǎn)權(quán)利人，只能要求造成抵押登記錯(cuò)誤、遺漏或誤被注銷的過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問(wèn)題。 法律法規(guī)尚不健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金為進(jìn)行拆遷、安置;而對(duì)于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過(guò)招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無(wú)法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤(rùn)之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來(lái)源，商品房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。

　　3.房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的解決措施與探討

　　針對(duì)我國(guó)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外各地還要制定和實(shí)施住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場(chǎng)供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來(lái)調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來(lái)征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測(cè)量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國(guó)城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅;二是通過(guò)調(diào)節(jié)高收入群體購(gòu)買高檔住房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來(lái)調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在政府住房政策的變革過(guò)程中，伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的大規(guī)模推進(jìn)而迅速發(fā)展的;在這一發(fā)展過(guò)程中，政府開(kāi)始認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的巨大價(jià)值：居民對(duì)住房的剛性需求將有可能使國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于上漲狀態(tài)，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將成為最能盈利的行業(yè)。在這種情況下，相當(dāng)部分地區(qū)的政府開(kāi)始認(rèn)識(shí)到自己所掌握的在土地征用、市場(chǎng)準(zhǔn)入、稅收管理等方面進(jìn)行審批和政策設(shè)定的重要市場(chǎng)價(jià)值， 總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不在開(kāi)發(fā)商的數(shù)量上，而在于不公平競(jìng)爭(zhēng)上。目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到3萬(wàn)多個(gè)，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過(guò)熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商服從政府意志，如果通過(guò)行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無(wú)助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商接受同樣的市場(chǎng)規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)有所緩解;要置供給方與需求方于對(duì)等的地位，兩者的均勢(shì)地位是市場(chǎng)機(jī)制的基石，如果政府運(yùn)用行政力量打破了這種均勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動(dòng)搖了，市場(chǎng)的有效性也將無(wú)從實(shí)現(xiàn)。目前我國(guó)在上述兩方面均存在較大的缺陷，應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。

　　4.總結(jié)

　　中國(guó)根據(jù)自身國(guó)情定義的可持續(xù)發(fā)展是：以人為本，以發(fā)展經(jīng)濟(jì)、全面提高人民的生活質(zhì)量為核心，保障人與自然、人與環(huán)境和諧共存的發(fā)展，在發(fā)展目標(biāo)上既要提高全體人民生活水平，又要提高自身素質(zhì)，改善生存和生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量;在發(fā)展方式上既要保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，又要使自然資源和環(huán)境得到永續(xù)利用和保護(hù)，最終達(dá)到環(huán)境和發(fā)展的協(xié)調(diào)一致。

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