商品房測繪是房產(chǎn)測繪企業(yè)的重點工作，其預測成果是開發(fā)商與購房者的交易依據(jù)，其實測成果是房屋產(chǎn)權面積的確定。本文認為要解決預測和實測成果之間差異引起的糾紛問題，更好的圍護廣大消費者的合法權益。

　　《房地產(chǎn)導刊》地產(chǎn)經(jīng)濟研究雜志，是立足廣州的國內外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導刊》北京版將于11月正式面市。

　　房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術與房地產(chǎn)管理業(yè)務相結合的專業(yè)測繪，是保證房屋面積和房屋用地的公正、完整、準確的重要手段。它能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易，提高房產(chǎn)管理的科學性和準確性，切實保護房地產(chǎn)權屬人的合法權益。房產(chǎn)測繪的質量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎和前提，如何提高和保證房產(chǎn)測繪的質量是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場行業(yè)關注的重要課題。

　　一、商品房的發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著我國住房制度改革的深入，商品房作為一種特殊消費品已經(jīng)走入了我們的生活。與多數(shù)消費品不同，商品房的購買價格通常是單價與銷售面積的乘積。然而，在購房時，單價通常一目了然，但銷售面積計算卻存在一定出入，購買者時常感到受了開發(fā)商的欺詐，因此，上訴至法院的情況很多，同時，也給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，造成了很大的障礙。

　　為了解決這一矛盾，全國各大城市由政府發(fā)文，要求“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權證時的面積一致，從而避免不必要的矛盾發(fā)生。

　　二、房產(chǎn)測繪的意義

　　房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關信息客觀、公正、完整、準確的重要手段，能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為，提高房產(chǎn)管理的科學性和準確地、切實保護當事人合法權益，房產(chǎn)測繪的質量是房產(chǎn)測繪土建功能發(fā)揮作用的基礎和前提。因此，它既可以為房產(chǎn)產(chǎn)權人提供法律保護依據(jù)，同時也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。

　　三、面積測算的相關規(guī)定

　　1.計算建筑面積的房屋的條件

　　層高在2.20m以上的有上蓋有圍護，結構牢固的屬于永久性的可作為人們生產(chǎn)或生活的場所的建筑物。

　　2.計算全部建筑面積的范圍

　　1)房屋內的閣樓、夾層、插層、設備層等局部樓層及其樓(電)梯間，層高在2.20m以上的部位計算建筑面積。

　　2)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積，挑樓、全封閉的陽臺、房屋間永久性的封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計算建筑面積，屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。

　　3)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、煙道井通風井、排氣井等均按房屋自然層計算建筑面積。

　　4)有永久性上蓋，有圍護結構的場館看臺、立體書庫、立體倉庫、立體停車庫及房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及報警閥間，均按圍護結構外圍水平投影面積計算。

　　5)層高在2.20m以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

　　6)與房屋結構相連且有非獨立柱或圍護結構的永久性門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

　　7)依坡地而建的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計算。

　　8)以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

　　9)有變形縫的房屋，若其與室內相通，該變形縫計算建筑面積。

　　3.計算一半建筑面積的范圍

　　1)與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，層高在2.20m以上的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　　2)獨立柱的門廊，獨立柱或單排柱的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性開放式建筑空間，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積計算一半。

　　3)有頂蓋且不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

　　其中有部分不封閉的陽臺要已以下情況來計算陽臺面積。

　　4)所在層無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。

　　5)有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20m以上的，按外圍水平投影面積的一半計算。

　　6)有永久性上蓋，無圍護結構的場館看臺，層高在2.20m以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

　　四、商品房預測和實測

　　1.商品房預測

　　商品房面積預測既商品房預售面積的計算，是指房屋開發(fā)商在房屋竣工前，為了辦理房屋銷售許可證和簽訂房屋買賣合同，根據(jù)相關的技術規(guī)定，按照設計的房屋圖紙資料，對各套房屋的建筑面積進行分攤計算的行為。預測面積可作為開發(fā)商在前提項目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和銷售使用。

　　2.商品房實測

　　商品房面積實測，是指房屋竣工驗收后，由開發(fā)公司委托具備房產(chǎn)測繪資質的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖并計算出面積。實測面積是購房者辦理房屋所有權證、房款結算、物業(yè)費結算等的依據(jù)。

　　五、預測與實測之間的差異原因和解決辦法

　　1.面積產(chǎn)生差異的原因

　　預測建筑面積和實測建筑面積存在差異：有可能處于規(guī)劃設計的變更、在房屋施工中產(chǎn)生的施工誤差、竣工后房屋由于部分公用面積改變或服務范圍改變等多種原因導致預測與實測面積的不相符。

　　1)數(shù)據(jù)的采集

　　預測主要是依據(jù)設計施工圖紙進行數(shù)據(jù)采集，而實測的數(shù)據(jù)是由測繪人員通過手持測距儀在現(xiàn)場實地采集，其中不僅含有儀器測量誤差、墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響。

　　2)圖紙的變更及施工原因

　　房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設計進行變更。在施工的過程中可能由部分施工誤差導致圖紙中完全平行的兩面墻，在實際測量中不平行。

　　2.解決辦法

　　加大宣傳，讓老百姓在購房時了解預測和實測會有差異，并在合同備注欄中作出詳細規(guī)定。開發(fā)商在建筑施工過程中，由于種種原因對建筑設計進行變更，導致面積差異較大時，應及時告知購房者。這樣相對來說可以減少購房者與開發(fā)公司之間的矛盾。

　　六、結束語

　　隨著社會的不斷變化，為了適應社會的變化，各地、各城市房地產(chǎn)行政主管部門應根據(jù)各地的實際情況和自身的需求，遵循國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的原則，制定一套適合本地實際情況的實施細則或更加祥盡的補充規(guī)定。同時各城市的房地產(chǎn)測繪管理部門應加強聯(lián)系，經(jīng)常進行經(jīng)驗交流。這樣才能不斷為社會提供科學、優(yōu)質、高效的測繪服務，全面推進測繪工程更好更快的發(fā)展。