本文是一篇居住權(quán)研究法律論文，發(fā)表在《時代法學》上，雜志取得了一定的成績，連續(xù)4年(共218家同類刊物排名)在人大復印資料等二次文獻反響排名中位于前30位(湖南僅5家進入前30名)。影響因子由2003年的0.0802上升到2008年的0.543(排全國法律綜合類刊物的第15位)。同時根據(jù)中國知網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示：《時代法學》機構(gòu)用戶總計3850個，分布27個國家和地區(qū)，個人讀者分布27個國家和地區(qū)。

　　內(nèi)容摘要:居住權(quán)起源于羅馬法,當今世界已有多個國家規(guī)定了相關(guān)的居住權(quán)制度。我國立法中雖然沒有明確規(guī)定居住權(quán)制度,但是在審判實務中,卻一貫存在著對居住權(quán)的應用問題。本文在闡明居住權(quán)的主體、客體及內(nèi)容的基礎(chǔ)上簡要分析了設(shè)置居住權(quán)制度的現(xiàn)實意義及其在審判實務中的效用。

　　關(guān)鍵詞:居住權(quán),物權(quán),救濟性,居住權(quán)研究法律論文

　　在我國法律雖然沒有明確規(guī)定居住權(quán),但是在司法實務中,尤其是在離婚糾紛及涉及不動產(chǎn)的各類糾紛中,常常存在涉及居住權(quán)問題的爭議,并且,在裁判文書、調(diào)解書中均常常涉及居住權(quán)的認定問題。由于我國目前的立法對居住權(quán)的定義、主體、客體、內(nèi)容并沒有進行明確的規(guī)定,由此也引發(fā)出一系列的問題。例如,居住權(quán)的性質(zhì)、居住權(quán)人的權(quán)利和義務、居住權(quán)的期限、居住權(quán)的變更和消滅、居住權(quán)的保護、是否可以具有收益性、是否可以抵押等等內(nèi)容都不明確。設(shè)立居住權(quán)制度,不僅可以有效地指導審判實務工作,也有利于促進社會保障制度的發(fā)展。

　　一、居住權(quán)的內(nèi)涵

　　(一)居住權(quán)的含義及性質(zhì)

　　居住權(quán)是非房屋所有權(quán)人和非承租人對于他人所有和承租的房屋進行居住的權(quán)利。[1]居住權(quán)的性質(zhì),主要包括兩方面,一方面,居住權(quán)應是一種物權(quán),主要表現(xiàn)在:(1)居住權(quán)具有直接支配力,居住權(quán)人可以直接使用房屋;(2)居住權(quán)具有排他性,非經(jīng)居住權(quán)人同意,任何人不得對居住權(quán)進行干涉,任何人侵害居住權(quán)時,居住權(quán)人均得對之行使物權(quán)請求權(quán),以回復居住權(quán)應有的圓滿狀態(tài),構(gòu)成侵權(quán)的,居住權(quán)人有權(quán)請求損害賠償。

　　另一方面,居住權(quán)應具有救濟性。無論追溯居住權(quán)的源流,還是近代各國民法對居住權(quán)制度的設(shè)定,都可以看出,設(shè)定居住權(quán)的本意大都是為了保障弱勢群體的基本生存權(quán)而設(shè)定,具有救濟性。而在我國,居住權(quán)在民事審判中的使用,大都也是為了保障一方當事人基本生存和生活居住需要而設(shè)定,因此也秉承了居住權(quán)具有救濟性質(zhì)的特征,因此,居住權(quán)不得繼承、轉(zhuǎn)讓。對于是否具有收益性,居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為與將居住的房屋出租的行為雖然在法律性質(zhì)上截然不同,但在經(jīng)濟效果上則基本相似,因此, 德國、瑞士等國家禁止居住權(quán)人出租房屋收益。筆者也認為居住權(quán)不應具有收益性。若居住權(quán)具有收益性,不僅有違立法保障弱勢群體居住權(quán)益的初衷,也可能損害房屋所有權(quán)人的利益,破壞物權(quán)的穩(wěn)定性,引起新型的民事糾紛。

　　(二)居住權(quán)的主體

　　居住權(quán)的主體僅限自然人,不應包括法人。[2] 因為法人對于房屋的使用是基于經(jīng)營或其它特定的目的的需要,而不是生存和生活居住的基本需要,更何況當下的租賃制度已經(jīng)可以滿足法人的需要。居住權(quán)的主體一般分為兩類,一是基于血緣親屬關(guān)系產(chǎn)生與房屋所有人有特定身份關(guān)系的自然人,如未成年子女對父母的房屋享有居住權(quán)、父母對于負有贍養(yǎng)義務的子女的房屋享有居住權(quán)、離婚后生活困難無居所的一方對另一方房屋的居住權(quán)以及依靠房屋所有人扶養(yǎng)、撫養(yǎng)而又沒有住所的家庭成員對于房屋所有人的房屋享有居住權(quán)等。另一種是與房屋所有人不具備血緣親屬關(guān)系的自然人,如朋友、保姆等。

　　(三)居住權(quán)的客體

　　居住權(quán)是在他人所有的房屋上設(shè)立的物權(quán),是他物權(quán),其客體一般為他人所有的房屋。但從實際生活角度出發(fā),除了居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間有特別約定外,應對房屋作擴大意義的解釋。房屋的范圍應包括住宅及其附屬物、住宅配套使用的物。如屬于住宅中基本家具、家電、占有的院子、花園。

　　(四)居住權(quán)的內(nèi)容

　　居住權(quán)的內(nèi)容,包括權(quán)利和義務兩部分居住權(quán)人的權(quán)利。居住權(quán)的權(quán)利主要包括:1.占有、使用權(quán)。居住權(quán)人有權(quán)占有、使用他人房屋及其附屬物,并可據(jù)此排除房屋所有權(quán)人及其他任何第三人對其權(quán)利行使的干涉。“這是居住權(quán)人最重要、最基本的權(quán)利。 ”[3]占有房屋是居住權(quán)人使用房屋的前提和基礎(chǔ)。對于所有權(quán)人及任何第三人妨害其占有權(quán)利的行為,居住權(quán)人有權(quán)行使自力救濟權(quán)和占有保護請求權(quán),排除他人的干涉。居住權(quán)人對于房屋的使用,限于滿足生活所需,必要時還可以讓其家庭成員以及必要的護理人員共同居住。2.必要的改良和修繕權(quán)。基于正常使用房屋、滿足生活的需要,居住權(quán)人可以對房屋進行必要的改良和修繕,如裝修房屋、增設(shè)輔助設(shè)備等,但值得注意的是,與租賃權(quán)一樣,居住權(quán)人不得擅自對房屋進行重大結(jié)構(gòu)改變。3.優(yōu)先購買權(quán)。從居住權(quán)的性質(zhì)、立法目的等法理上及現(xiàn)實生活客觀要求來分析,應當由法律賦予居住權(quán)人在出賣房屋時享有優(yōu)先購買權(quán)。[4]當房屋所有人出賣房屋時,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人,在同等條件下,居住權(quán)人有優(yōu)先于第三人購買該房屋的權(quán)利。此優(yōu)先購買權(quán)可參照有關(guān)租賃權(quán)之規(guī)定,合理期限為提前三個月通知居住權(quán)人, 若所有人未在合理期限內(nèi)通知居住權(quán)人而出賣房屋,侵害了居住權(quán)人優(yōu)先購買權(quán)的,居住權(quán)人的居住權(quán)利不受影響,但有權(quán)請求出賣人承擔賠償責任。至于承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)都屬于房屋出賣時法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán),在同等條件下,居住權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)效力優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),但次于房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

　　居住權(quán)人的義務主要包括:1.合理使用義務。 居住權(quán)人應當盡善良管理人的注意義務,按照正常的使用方式合理利用房屋及附屬設(shè)施,除雙方約定外,不得擅自改變房屋的用途,可以對房屋進行必要的改良和修繕,如對房屋進行裝修、增設(shè)輔助設(shè)備等,但是不得任意改裝和改建房屋、改變房屋的結(jié)構(gòu).居住權(quán)人不得將房屋用于從事生產(chǎn)和經(jīng)營活動,不得從事任何有害于房屋的行為,這就導致了居住權(quán)無收益性的特征,也是為了保護房屋所有權(quán)人利益角度考慮的,保證所有權(quán)人能夠在居住權(quán)消滅后圓滿的取回原房屋。2.負擔必要費用義務。因居住權(quán)人實際控領(lǐng)和占有房屋,能夠更好的管理和利用房屋,同時享有利益,所以對于房屋的必要費用的負擔問題,應當由居住權(quán)人負擔。必要費用,是指居住權(quán)人在使用房屋及其附屬無得過程中產(chǎn)生費用,如物業(yè)管理費、水電氣費,及必要地維修費、修繕費。3.返還房屋義務。當居住權(quán)在法定或者約定的情況下消滅后,居住權(quán)人應當及時返還房屋及其附屬物于房屋所有權(quán)人。