序言
　　在當(dāng)下的社會中，人們現(xiàn)在談?wù)撟疃嗟脑掝}莫過于金融危機(jī)，走在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展最前沿的各國金融機(jī)構(gòu)，是最早觸摸到這次金融寒流到來的，可憐的是他們還沒有來得及感覺冰雪的味道，就已經(jīng)完全失去了知覺。當(dāng)世界都在恐慌著如何去面對的時候，這股寒流又從虛擬經(jīng)濟(jì)危機(jī)波及到實體經(jīng)濟(jì)，代表著各國實體經(jīng)濟(jì)體的各類企業(yè)已經(jīng)在寒風(fēng)中被凍得渾身發(fā)紫，危在旦夕。整個世界經(jīng)濟(jì)在這次災(zāi)難面前將何去何從，無論是專家學(xué)者還是領(lǐng)袖百姓，人們的表情除了茫然更是無奈。
　　此次1929年以來最大的一次金融危機(jī)誘發(fā)于美國的房地產(chǎn)市場次貸危機(jī)，再穿越美國的金融體系屏障通過各商業(yè)銀行蔓延到實體經(jīng)濟(jì)，從而給美國及世界經(jīng)濟(jì)造成實質(zhì)性的重創(chuàng)，而次貸危機(jī)爆發(fā)的根源則是以美國為代表的資產(chǎn)膨脹型過度消費所產(chǎn)生。從這個角度上來說，這次危機(jī)在本質(zhì)上是對全球經(jīng)濟(jì)模式失衡的一次大調(diào)整。而造成此次全球金融危機(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)更難逃其難。
　　面臨形勢
　　作為一名房地產(chǎn)的從業(yè)人員，我們深感此次金融危機(jī)所帶給整個世界經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重后果。從我國目前的房地產(chǎn)市場狀況來看，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，并且我國的城市化改革還處于一個起步階段，各地區(qū)的城市改造剛剛興起，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)該還存在著較大的空間。其實我國的整個房地產(chǎn)市場中的剛性需求一直都是存在的，但由于2006、2007年各地房地產(chǎn)價格的飆漲，使得老百姓們在房價持續(xù)上漲的壓力下開始進(jìn)行非理性的瘋狂搶購，從而使整個房地產(chǎn)市場形成了一種很強(qiáng)勢的賣方市場。而這種強(qiáng)勢的賣方市場勢必又會對房屋的價格起到推波助瀾的作用，由于百姓越來越無法承受這樣高昂的房價，從而使整個社會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了一種“仇恨”心理。
　　另一方面，由于高房價勢必會產(chǎn)生高利潤，而使得各類金融機(jī)構(gòu)及實體或個人都對這塊“蛋糕”產(chǎn)生了濃厚的興趣，從而大舉進(jìn)入。而這種盲目的進(jìn)入又造成了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)專業(yè)性的混亂，各種問題的出現(xiàn)就會使得人們對房地產(chǎn)行業(yè)的抵觸情緒更加強(qiáng)烈。于是，在國家大力倡導(dǎo)建立和諧社會的背景下，社會各界專家學(xué)者及各種媒體對房地產(chǎn)市場的調(diào)控需求大肆喧染，擠壓房地產(chǎn)泡沫成了當(dāng)時社會話題的主流。于是，各種政策相繼出臺，“招招緊逼，步步致命”，密密麻麻的象冰雹一樣鋪天蓋地砸了下來。隨著中央及地方各項調(diào)控政策的頻頻出臺，使得各開發(fā)商的開發(fā)道路步履蹣跚，雖然房地產(chǎn)價格也受到了一些控制，但并沒有從實質(zhì)上得到解決。
　　正在大家都在猜測中國的房地產(chǎn)市場將如何取向的時候，從2008年上半年，作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人物的萬科卻突然在全國開始進(jìn)行大規(guī)模的降價促銷活動。此舉一出，社會各界反響強(qiáng)烈，說法不一，但大量的客戶搶購及資金的迅速回流卻是不爭的事實。而正在其他開發(fā)商猶豫不絕，舉棋不定的時候，美國的次貸危機(jī)又突然給中國的房地產(chǎn)市場一記重拳，也就是這一拳，徹底將我國的房地產(chǎn)市場擊倒。由于此次危機(jī)不僅使整個世界經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)，同時也使得房地產(chǎn)開發(fā)商的資金供應(yīng)鏈徹底斷裂，更主要的是讓市場對房地產(chǎn)的信心徹底粉碎。隨著各開發(fā)商的大幅度降價、促銷、停盤、退地等狀況的出現(xiàn)，人們更加捂緊了自已原本已越來越癟的錢包。開發(fā)量銳減，成交量萎縮、銷售價格下滑已經(jīng)勢不可擋，人們都在等待著開發(fā)商一次又一次的降低。而到底降到什么價位才可以去購買，現(xiàn)在可能連人們自已都不清楚。曾經(jīng)無比繁榮的景象已經(jīng)成為過眼云煙。
　　剖析
　　從代表美國房地產(chǎn)市場的“兩房”被政府接管，到整個房地產(chǎn)行業(yè)的萎靡不振，一個支柱產(chǎn)業(yè)的萎靡必將引發(fā)其他相關(guān)各行業(yè)的衰退，由此而形成了一個金融災(zāi)難的“放大器”。面對如此規(guī)模的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，我國政府也不得不開始了全方位的措救。其實大家從此次金融危機(jī)爆發(fā)的根源中可以看出，它的出現(xiàn)并不是偶然，而是一種必然。任何事物的發(fā)展都有其自身的特點及其特有的規(guī)律性，人類文明的每一次劃時代的進(jìn)步與變遷不也都是在各種危難中產(chǎn)生的嗎？不是在戰(zhàn)爭中改變，就是在災(zāi)難后升華。自然界歷來的生存之道就是弱肉強(qiáng)食，適者生存。而目前我國的房地產(chǎn)市場也必將在這次金融危機(jī)下進(jìn)行一次徹底的洗牌。那些資質(zhì)低，實力弱，專業(yè)性差的公司必將為他們的盲從付出高昂的學(xué)費，而實力強(qiáng)大，信譽(yù)優(yōu)良的公司也一定會通過這次危機(jī)而變得更加強(qiáng)大。整個行業(yè)的操作模式也將因為此次金融風(fēng)暴而變得更加進(jìn)步、更加合理。
　　所以說，危機(jī)的產(chǎn)生其實并不可怕，只是要看我們用什么思維去面對。如果對我們個人的生活來說，可能是一種災(zāi)難，畢竟它對我們的生活帶來了很多的負(fù)面影響；但要是從整個人類社會進(jìn)步的角度來看，這也未必是件壞事，還可能是一個機(jī)會，畢竟人類需要進(jìn)步，社會需要發(fā)展。
　　其實，作為黃河三角洲新興石油工業(yè)城市，東營市的房地產(chǎn)市場起步較晚，雖然東營市的經(jīng)濟(jì)水平一直處于山東省前列，但其房價在省內(nèi)卻處于中等，也就是說東營的房價較為真實的反映出了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，加之近些年成本的上漲，使得本來就不高的房價基本不存在泡沫，與上海等大城市相比，東營房價可下調(diào)的空間很小，甚至基本沒有。只是由于受到全國大氣候的影響，在看到北京等大城市的房價出現(xiàn)了大幅下跌后，很多油城居民也錯誤的認(rèn)為東營的房價也會出現(xiàn)下降，于是持幣觀望，等待房價下降成為很多人的選擇。
　　在目前的情況下，由于受到全球性金融危機(jī)的影響，全國的房市雖然仍舊是持續(xù)低迷，但隨著天氣的逐漸轉(zhuǎn)暖和銷售旺季的到來，東營的房市回暖趨勢已經(jīng)是不可避免，而且這種趨勢會在將來的時間里不斷的加強(qiáng)和擴(kuò)展。
　　對策
　　在目前房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，政府該如何引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)的運營能力，也保障人民的利益，成為大家激烈爭論的話題。
　　1.救市不如救制造業(yè)。
　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財稅系主任林江教授認(rèn)為，要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，救樓市不如救制造業(yè)。“這時候如果救樓市，之前宏觀調(diào)控的努力等于白費，很可能讓通脹重現(xiàn)。”林江認(rèn)為，發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)才是正道，比如可以出臺扶持中小型企業(yè)的財稅政策。
　　2.政府應(yīng)穩(wěn)市而非救市。
　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌反對“救市”說法，他認(rèn)為中國樓市不存在“救”的問題，而是要“穩(wěn)市”、“暖市”。他表示，中央政策出臺，主要是出于宏觀經(jīng)濟(jì)層面的考慮，降低交易成本，希望能夠穩(wěn)定交易量，從而穩(wěn)定市場。
　　廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗也同意此觀點。他表示，政府主要意圖在于，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響都很大。在世界經(jīng)濟(jì)因金融海嘯影響走向低迷的過程中，政府希望房地產(chǎn)行業(yè)這輛馬車的車輪能夠重新動起來。
　　3.繼續(xù)保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
　　談錦釗認(rèn)為福利分房并不可取。他表示，對沒有享受到福利分房的中低收入者來說，即便房價再降2000元，他們還是買不起。他們的需求不會對商品房市場造成大的沖擊。要實現(xiàn)“居者有其屋”理想，市場并不能解決一切。因而，政府推進(jìn)保障性住房的步伐應(yīng)該繼續(xù)前進(jìn)，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
　　4.降價才是硬道理。
　　深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，新政對目前深圳整體樓市的影響需要繼續(xù)觀察，預(yù)計深圳樓市不會立即轉(zhuǎn)暖。深圳樓市的主力需求是中低收入者，非深戶籍的深圳居民80%是無自住房者，且大部分都是中低收入者。2008年9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，達(dá)到3.373萬元/平方米，其中最重要的原因是“降價了”，全市商品住宅銷售均價回落到了12431元/平方米。
　　5.呼吁銀行對房地產(chǎn)企業(yè)松綁。
　　SOHO中國的潘石屹呼吁銀行對房地產(chǎn)企業(yè)松綁。銀行對開發(fā)商貸款基本全面停止了，只收不貸。這種極端做法，有可能把不是壞賬的資產(chǎn)變成壞賬的危險。給開發(fā)商貸款和給購房者按揭貸款相比，按揭貸款對銀行的安全性更高一些，購房者相當(dāng)于兼職信貸員，中間多了一層風(fēng)險把關(guān)。但開發(fā)貸款也不能“一刀切”地不放。希望銀行能把房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣對待，給房地產(chǎn)的金融政策松綁。
　　面臨的矛盾
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的矛盾分析
　　針對次貸危機(jī)下的房地產(chǎn)市場，國務(wù)院辦公廳、中國人民銀行、銀監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局、建設(shè)部、國土資源部、地方政府等國家機(jī)關(guān)紛紛制定相應(yīng)政策來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)頹勢，總結(jié)主要救市政策有以下6類：1）土地相關(guān)政策；2）房屋保障相關(guān)政策；3）交易相關(guān)政策；4）金融、稅收相關(guān)政策；5）法律、法規(guī)相關(guān)政策；6）財政相關(guān)政策。
　　這6類政策對維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和挽救房地產(chǎn)市場信心有著舉足輕重的作用。然而，就房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的矛盾來看，卻并沒有根本解決。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，目前不敢降價的原因有如下4條。
　　（1）潛規(guī)則：房地產(chǎn)界也有潛規(guī)則，那就是參考同區(qū)域、同檔次樓盤定價，誰也不會輕易降價“離群”太大。
　　（2）自救：開發(fā)商可以推出少量特價房來試探消費者，待市場平穩(wěn)后，再一點一點提高房價，從而自救。
　　（3）代價：如若降價，前期高價購房者必將控告開發(fā)商。無論勝負(fù)，開發(fā)商必將承受長期官司，極度影響公司品牌價值。
　　（4）難言之隱：房地產(chǎn)過熱時期，開發(fā)商瘋狂圈地，吸納土地的價格過高，此時如若降價則蒙受巨額損失；如若不降又無法及時資金回籠，從而導(dǎo)致進(jìn)退兩難的局面。
　　2、就購房者人而言，目前持幣待觀的主要原因有如下7條。
　　（1）國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的沖擊導(dǎo)致部分企業(yè)及個人受損，控制奢侈性消費是明智選擇。（2）針對開發(fā)商經(jīng)營現(xiàn)狀，購房者對開發(fā)商降價心理預(yù)期過高。（3）投機(jī)炒房人出逃日益增多，二手房備受青睞。（4）房地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀將延續(xù)。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地產(chǎn)成本大幅縮水。（6）銀行拍賣房屋增多，購房者低價淘到滿意住房成為可能。（7）為了應(yīng)對日趨嚴(yán)重的次貸危機(jī)，政策力度將逐漸加大，購房人預(yù)期將從新政中得益。
　　政策建議
　　1.加大政策宣傳。政府應(yīng)該宣傳救房市不是救房企的觀念。告訴老百姓房地產(chǎn)市場關(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)，救房市就是救經(jīng)濟(jì)，如果房地產(chǎn)市場崩潰，就會工業(yè)不興，失業(yè)驟增，民族不振。
　　2.指導(dǎo)房價。針對開發(fā)商不愿降價的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房價。按平米價格，對低價房減免稅費或貼現(xiàn)補(bǔ)償；對高價房追加稅費。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商信息披露制度。市場只有更多的認(rèn)知才能更大效用地合作，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間應(yīng)加強(qiáng)了解。建議房地產(chǎn)開發(fā)商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積等房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。
　　4.放寬第二套住房。放寬第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房條件，他們在購新房前并不會賣舊房；購第二套住房的信用風(fēng)險遠(yuǎn)小于第一套住房的信用風(fēng)險，若限制二套房很有可能走美國次貸危機(jī)的老路。
　　5.政策宜一步到位。反復(fù)增加的政策力度只會帶給市場更為濃厚的觀望氣氛。在此關(guān)頭，適用重招狠招，一步到位，讓購房者排除疑慮。
　　6.妥善安置企業(yè)裁員。目前就業(yè)形勢嚴(yán)峻，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整在所難免，不排除房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模裁員的可能性。為了社會和諧發(fā)展，政府應(yīng)盡早采取措施以保障失業(yè)人員生活、再就業(yè)。
　　7.調(diào)整土地政策。原有的土地政策導(dǎo)致了房價的攀高，也可能導(dǎo)致開發(fā)商為了后期成本而無法保質(zhì)保量。建議土地拍賣不僅根據(jù)價格，還要根據(jù)評定的開發(fā)商實力，但應(yīng)避免暗箱操作。
　　8.調(diào)整土地出讓金的征收方式。現(xiàn)有土地出讓金的征收方式對房價的攀升及房地產(chǎn)商的資金壓力都有較大的影響，建議適當(dāng)?shù)卣{(diào)整征收方式。
　　本次外部的金融危機(jī)還沒有見底，還沒有人知道到底對全球乃至我國的房地產(chǎn)行業(yè)影響的程度有多深，房地產(chǎn)行業(yè)還有部分人對政府的救市存在盲目樂觀。但是政府已經(jīng)加大了住房保障的投入，相信這也是“救市”的重要舉措，這個投入可以極大地拉動房地產(chǎn)投資的增長，進(jìn)而保持GDP的增長，但是對商品房房價的回調(diào)會“袖手旁觀”；其次房地產(chǎn)市場化多年的發(fā)展表明，政府的政策影響持續(xù)下降，在巨大的市場面前，政策越來越顯示出力不從心。因此更多的是要知道整個金融危機(jī)影響到的投資人的信心，進(jìn)而影響到的房地產(chǎn)市場的影響。
　　從中國來看，房地產(chǎn)中長期的發(fā)展是持續(xù)健康穩(wěn)定的，但是眼下短期的調(diào)整已經(jīng)在所難免，如何堅持到房地產(chǎn)市場的“春天”就是整個行業(yè)企業(yè)需要認(rèn)真面對的了。可以說外部金融危機(jī)對整個行業(yè)的價值觀、風(fēng)險意識等影響深遠(yuǎn)。