摘要:當前由于國家對房地產行業(yè)的宏觀調控政策不斷收緊，房地產開發(fā)業(yè)面臨著巨大的壓力，利潤空間將大幅度下降，因此，怎樣利用科學的管理辦法控制房地產開發(fā)項目的成本成為現(xiàn)如今的一個重要的課題。本文以目標成本管理體系為依據(jù)，對房地產開發(fā)項目的成本控制管理進行的討論，并提出一些新的建議。

　　關鍵詞:房地產論文發(fā)表,房地產開發(fā),項目,目標成本,控制管理

　　一、房地產開發(fā)項目的相關理論

　　(一)房地產開發(fā)的項目流程

　　房地產開發(fā)項目的流程包括：一是前期考察階段，對選擇的地段進行調查，通過大量的信息來判斷是否具備投資機會，并且對投資項目的技術進行綜合評價，看是否存在可行性，這是關鍵性的第一步。二是規(guī)劃設計階段，包括對建筑的整體布局、造型設計、功能結構等方面提出設計要求，確定方案之后，進行圖紙設計、使用設備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進一步布置項目的詳細設計，并繪制詳細的建筑安裝圖以及文字說明。三是進行項目的招標，房地產開發(fā)商在確定承包商之后，還可以選擇監(jiān)理單位對工程進行監(jiān)督。四是施工階段，項目建設單位領取開工證開始進行項目施工，開發(fā)商對施工項目不直接參與，而是通過監(jiān)理單位進行監(jiān)督控制，但是房地產開發(fā)商最終享有對監(jiān)理單位的管理權。五是銷售工作。房地產的營銷方式比較靈活多樣，包括傳統(tǒng)銷售、利用媒體銷售、網絡銷售、參加房產會銷售等，當然，在銷售之前，要通過相關主管部門的批準。六是竣工交付階段，房產開發(fā)商以及涉及到的所有相關單位對項目進行全面竣工檢驗工作，并到相關部門取得合格證明手續(xù)。七是物業(yè)管理階段。

　　(二)房地產開發(fā)項目成本管理的現(xiàn)狀

　　當前形勢下，我國房地產開發(fā)商之間的競爭激烈，所以對項目的成本管理提出更高的要求。我國房地產開發(fā)企業(yè)走過了20多年的發(fā)展歷程，在建立企業(yè)內部財務控制體系方面已經具備一定的經驗，但對于不同開發(fā)商來說，同樣操作一個項目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國房產開發(fā)商項目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。

　　目前，我國房地產開發(fā)項目的成本控制存在的問題包括：一是招標單位迫于價格競爭壓力，而采取壓低報價，導致報價嚴重偏離實際情況，又因利益驅動不顧工程質量而選擇次等材料進行施工建設，長此以往，則出現(xiàn)巨大的安全隱患。二是一些開發(fā)商制定了合理的規(guī)劃，但是，在工程施工后，超支現(xiàn)象越來越嚴重，成本至高不下，因房地產開發(fā)項目周期長的特點，且受到各種因素的影響而導致成本難以控制。三是沒有從全局考慮控制成本。房地產開發(fā)項目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設計決策階段的控制。四是利用計算機技術落后于國外，房地產開發(fā)項目整個過程的成本管理需要一個技術手段來支持。

　　二、目標成本管理的相關概念

　　(一)目標成本管理的涵義

　　目標成本管理是指生產或設計某項產品，為了達到最終的目標利益所能接受的最大成本，目標成本管理是進行全過程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產過程中。

　　(二)目標成本管理的流程

　　1、確定目標成本

　　目標成本是根據(jù)產品的戰(zhàn)略規(guī)劃、長期的實踐經驗、企業(yè)自身的生產條件和技術水平以及當前的市場情況等一系列參數(shù)來確定的。

　　2、實現(xiàn)目標成本

　　目標成本確定以后，就開始計劃怎樣來實現(xiàn)目標成本，這是最關鍵的控制階段。就房地產開發(fā)項目而言，受很多因素的影響，企業(yè)要想完成目標成本，需要經過不斷的調整和戰(zhàn)略規(guī)劃，值得注意的是，調整的幅度較小。因為如果利潤低，成本就會增加，造成成本的過度浪費，如果利潤定位過高，目標成本就會壓低，造成任務目標無法實現(xiàn)甚至會發(fā)生偷工減料的現(xiàn)象。

　　三、基于目標成本視角下的房地產開發(fā)項目的成本控制的設計

　　(一)基于目標成本的房地產開發(fā)項目的成本管理方法

　　房地產開發(fā)項目的成本管理方法中，運用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項目前期設定一個成本目標，而后在實施過程中規(guī)定一些檢查點，通過對檢查點的實際成本值和計劃成本值相比較，來衡量項目施工過程中成本的控制程度。這種成本管理方法對成本控制的作用有限，雖然能在檢查點得知費用的收支情況，但是不能得出其他相關的結論。比如項目投資增加后的成本會不會引起成本繼續(xù)上升，工程進度與成本超值是否存在關系，還有如果不采取補救辦法，到項目完成后，成本會不會超支。基于上述考慮，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。

　　掙值法是對項目的進展情況和目標計劃之間存在的差異進行分析，當兩者出現(xiàn)差異時，預測項目成本和施工未來的發(fā)展趨勢。雖然這種方法可以有效地對復雜的項目進行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準確程度取決于對項目的完成程度的度量，而不是在中間部分進行;另外，掙值法要求事先做好規(guī)劃工作，對某些靈活的項目工作，一旦出現(xiàn)突發(fā)問題，事前難以預料。

　　多級掙值法與目標成本的控制相結合，能有效地避免以上問題的存在。通過對目標成本進行工作分解，并設立結構層次，在每個層次上都進行成本控制，對項目的完成狀況做趨勢分析，得出更準確的數(shù)據(jù)信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點是工作難度比傳統(tǒng)的掙值法要大。所以，在項目的實施過程當中，要根據(jù)實際具體項目來選擇成本控制法。

　　(二)基于目標成本的房地產管理信息系統(tǒng)的設計

　　當前，計算機管理技術對我國企業(yè)的管理有著非常重要的作用，大型企業(yè)的工程成本管理過程中數(shù)據(jù)復雜，計算數(shù)額巨大，絕大多數(shù)大型企業(yè)在項目概預算時會選擇利用計算機輔助系統(tǒng)編制報表、工程進度控制、合同管理等。雖然針對項目工程的技術管理手段可以實現(xiàn)，但是就整個成本管理來說，從前期的方案設計、投資規(guī)劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。

　　參考文獻:

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