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房地產(chǎn)論文發(fā)表日本住房反向抵押貸款模式及其啟示

所屬欄目:房地產(chǎn)論文 發(fā)布日期:2014-11-23 16:08 熱度:

  “反向抵押貸款(簡(jiǎn)稱(chēng)RMs)”,也就是通常所說(shuō)的“以房養(yǎng)老”。廣義上的反向抵押貸款指允許老年人作為借款人,將其所有的房產(chǎn)等其他形式的不動(dòng)產(chǎn)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等貸款人來(lái)獲取借款以促進(jìn)消費(fèi)。日本政府自1981年開(kāi)始逐步發(fā)展住房反向抵押貸款,并致力于其發(fā)展和推廣。日本經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、老年人口眾多等基本國(guó)情為反向抵押貸款提供了發(fā)展條件。

  [提要] 日本雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、老年人口基數(shù)大等為住房反向抵押貸款的發(fā)展創(chuàng)造了條件。日本根據(jù)國(guó)情提出相應(yīng)的發(fā)展模式,為反向抵押貸款的實(shí)施帶來(lái)了許多積極影響。由于發(fā)展歷史短以及反向抵押貸款自身存在的不足,使日本的發(fā)展模式仍有許多不完善之處,總結(jié)日本經(jīng)驗(yàn)對(duì)于發(fā)展我國(guó)反向抵押貸款有啟發(fā)意義。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文發(fā)表,反向抵押貸款,人口老齡化,不動(dòng)產(chǎn)

  一、日本推行反向抵押貸款的背景

  1、人口老齡化問(wèn)題日益突出。經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛在創(chuàng)造優(yōu)越生活的同時(shí),人口老齡化問(wèn)題也日漸突出。在發(fā)達(dá)國(guó)家中,日本的人口老齡化問(wèn)題尤為嚴(yán)峻。世界衛(wèi)生組織發(fā)表的2010年《世界衛(wèi)生報(bào)告》顯示,日本人均壽命83.4歲,長(zhǎng)期保持世界第一長(zhǎng)壽國(guó)地位。二戰(zhàn)后,日本生育率開(kāi)始急速下降,近些年來(lái)人口一直呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài),新生人口逐年減少,老年人口占總?cè)丝诒壤饾u增加,使日本的人口老齡化發(fā)展呈現(xiàn)出水平高且速度快的特點(diǎn)。由人口老齡化導(dǎo)致的老年人對(duì)養(yǎng)老金需求過(guò)旺給日本政府帶來(lái)巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān),因此反向抵押貸款作為一種養(yǎng)老新方式在日本具有廣闊的發(fā)展前景。

  2、發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)為反向抵押貸款提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。反向抵押貸款雖然是一種專(zhuān)屬于老年人并服務(wù)于養(yǎng)老需求的特殊養(yǎng)老方式,但其仍屬于金融或保險(xiǎn)產(chǎn)品的一種,反向抵押貸款的運(yùn)作還涉及金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、利率市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)等諸多行業(yè),其所涉及領(lǐng)域的廣泛性也決定了完善的經(jīng)濟(jì)體系是反向抵押貸款成功運(yùn)作的先決條件。二戰(zhàn)后,日本在美國(guó)的扶持下,通過(guò)內(nèi)部民主化改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,迅速實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,成為僅次于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。雖然近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)及其他因素影響,但其GDP總量仍位于世界前列。2013年,日本以59,597.1 億美元的GDP總量居于世界第三。同時(shí),金融部門(mén)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等行業(yè)完善的運(yùn)作系統(tǒng)也都為反向抵押貸款在日本的發(fā)展鋪平了道路。

  3、私人不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的存在。反向抵押貸款發(fā)展的先決條件是私人不動(dòng)產(chǎn)尤其是私人房產(chǎn)價(jià)值的普遍存在。在日本,家庭總財(cái)產(chǎn)的51%是非資金形式的,而房產(chǎn)是其中所占比重最大也是最重要的部分。隨著近年來(lái)日本經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇,房產(chǎn)交易市場(chǎng)日益旺盛,私人不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的存在為反向抵押貸款的發(fā)展提供了必要的載體和物質(zhì)基礎(chǔ)。私人不動(dòng)產(chǎn)高價(jià)值是日本的鮮明特點(diǎn),2002年《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》調(diào)查表明,東京和大阪的居民財(cái)產(chǎn)價(jià)格在西方國(guó)家中居于第2位,一個(gè)兩居室的城市公寓價(jià)格高達(dá) 80萬(wàn)美元。并且這些不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是和日本人均可支配收入相關(guān)的,1998年房產(chǎn)價(jià)值作為日本人均可支配收入的一部分占到了38.1%,在所有發(fā)達(dá)國(guó)家中占比最高。因此,通過(guò)反向抵押貸款為老年人提供退休收入既是及時(shí)的又是可操作的。

  二、日本推行反向抵押貸款模式及其影響

  1、反向抵押貸款基本模式。1981年,日本首次在東京郊外的Mushashino城(即武藏野市)推出以“長(zhǎng)期生活志愿資金貸款制度”為名的反向住房抵押貸款,由地方自治體、信托銀行以及其他市場(chǎng)主體組成。老年人作為反向住房抵押貸款的借款人,將其所有的用于居住的房產(chǎn)作為借款擔(dān)保,并以此向信托銀行等貸款人取得資金。合同約定,當(dāng)借款人離世或永久搬離被抵押住房時(shí),反向住房抵押貸款合同終止。此時(shí),被抵押房屋產(chǎn)權(quán)歸貸款人所有,貸款人可以通過(guò)出售、拍賣(mài)等方式對(duì)被抵押房屋進(jìn)行處理以?xún)斶貸款、實(shí)現(xiàn)價(jià)值。

  此外,根據(jù)實(shí)施主體不同,日本反向住房抵押貸款可分為三種模式:政府主導(dǎo)下的自治體(政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利相結(jié)合)、政府主導(dǎo)下由國(guó)土交通省及厚生勞動(dòng)省具體實(shí)施以及私營(yíng)機(jī)構(gòu)自主實(shí)施三種模式。其中,政府主導(dǎo)下的自治體偏向于福利性,每個(gè)月的融資上限為30萬(wàn)日元,但因這種模式的反向抵押貸款對(duì)借款人資格有嚴(yán)格限制,所以可利用的范圍并不大,而政府主導(dǎo)下由國(guó)土交通省及厚生勞動(dòng)省實(shí)施的反向抵押貸款多以資產(chǎn)價(jià)值高的房產(chǎn)為融資擔(dān)保,所以也被認(rèn)為是僅限于富裕階層的反向抵押貸款。但另一方面,又成為政府主導(dǎo)下的自治體的有效補(bǔ)充,而由私營(yíng)機(jī)構(gòu)自主實(shí)施的反向抵押貸款多以本機(jī)構(gòu)內(nèi)部的房產(chǎn)為融資擔(dān)保,其目的更傾向于本機(jī)構(gòu)房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和推銷(xiāo),其客觀(guān)效果除了實(shí)現(xiàn)“住房反向抵押貸款”的目的以外,還必然會(huì)提升房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。這三種模式雖然都被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”,但目的和效果卻大不相同,同時(shí)也體現(xiàn)出日本實(shí)施住房反向抵押貸款“多層次”的特點(diǎn)。

  日本1981年首次推出反向住房抵押貸款體現(xiàn)出以信托業(yè)務(wù)為依托的鮮明特點(diǎn)。在試點(diǎn)運(yùn)行成功后,以信托方式進(jìn)行反向抵押貸款的各種業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展,以信托業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)的反向抵押貸款又被稱(chēng)作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。為促進(jìn)其發(fā)展的深度和廣度,日本信托經(jīng)濟(jì)研究會(huì)已嘗試提出新信托反向抵押的運(yùn)行框架,即借款人以其所有并用于居住的房產(chǎn)作為融資擔(dān)保,貸款人根據(jù)被抵押的居住用不動(dòng)產(chǎn)為借款人提供養(yǎng)老及相關(guān)醫(yī)療看護(hù)資金,同時(shí)貸款人將居住用不動(dòng)產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金并將其證券化,向資本流通市場(chǎng)上的投資人提供證券化產(chǎn)品。

  2、日本推行反向抵押貸款的積極影響。隨著日本人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)峻,老年人口占總?cè)丝诒壤鹉暝黾樱扇丝诶淆g化帶來(lái)的巨額養(yǎng)老金支付問(wèn)題也為公共財(cái)政帶來(lái)了巨大的壓力。因此,通過(guò)推行反向抵押貸款既可以為老年人提供充足的退休收入,可以減輕老年人對(duì)公共養(yǎng)老金的依賴(lài),在很大程度上減輕政府的公共財(cái)政壓力。老年人利用房產(chǎn)進(jìn)行反向抵押貸款,既可以保證自己仍居在熟悉的環(huán)境中,同時(shí)還為自己帶來(lái)豐厚的退休收入,滿(mǎn)足自身養(yǎng)老需求。因此,通過(guò)反向抵押貸款可以極大促進(jìn)老年消費(fèi),并以此發(fā)展相關(guān)老年產(chǎn)業(yè),將拉動(dòng)老年消費(fèi)、發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。   3、反向抵押貸款不完善之處。首先,保險(xiǎn)公司在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中角色缺失。日本推行反向住房抵押貸款的貸款人全部都是信托銀行,而保險(xiǎn)公司作為金融機(jī)構(gòu)的重要組成部分卻沒(méi)有發(fā)揮相應(yīng)的作用。在英、法等反向抵押貸款發(fā)展比較成熟的國(guó)家中,保險(xiǎn)公司在實(shí)際操作中發(fā)揮了舉足輕重的作用,反向抵押貸款將不僅是一種金融產(chǎn)品更是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品,就如同購(gòu)買(mǎi)的人壽保險(xiǎn)一樣。到目前為止,日本仍沒(méi)有保險(xiǎn)公司參與反向抵押貸款的業(yè)務(wù),究其原因,主要是反向抵押貸款的運(yùn)行模式與保險(xiǎn)公司剛好相反。如果保險(xiǎn)公司參與到反向抵押貸款業(yè)務(wù)中,其資金回籠周期較長(zhǎng),需要其長(zhǎng)期擔(dān)負(fù)資金,只有在合同期滿(mǎn)將被抵押房產(chǎn)出售或拍賣(mài)才能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),反向抵押貸款的運(yùn)行模式屬于“本利最后回收模式”,而保險(xiǎn)公司的運(yùn)營(yíng)正好相反,屬于“本利逐漸回收方式”。因此,需要政府制定相應(yīng)的扶持及優(yōu)惠政策,促進(jìn)保險(xiǎn)公司在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的角色發(fā)揮;其次,對(duì)于信托型反向抵押貸款存在的先天不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)考慮不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押貸款時(shí)獲得了關(guān)注,但由于日本泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下跌嚴(yán)重,使反向抵押貸款中很多債務(wù)都無(wú)法履行。貸款人無(wú)法將被抵押房產(chǎn)出售或拍賣(mài)以清償貸款,使業(yè)務(wù)的發(fā)展受挫。

  三、日本反向抵押貸款模式的啟示

  反向抵押貸款確實(shí)可以帶來(lái)很多益處,要建立完善的反向抵押貸款模式卻絕非易事,有很多因素阻礙其健康發(fā)展,需要法律的支撐、觀(guān)念的更新和政策扶持才能順利實(shí)施。

  1、政府需要建立反向抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。必須具備為了防止不道德的借款人對(duì)貸款人造成的利益損失而制定的保護(hù)措施,同時(shí)也必須要有為借款人而設(shè)置的保險(xiǎn),因?yàn)樗麄儤O有可能不把自己包含在具有風(fēng)險(xiǎn)的合同在內(nèi)。同時(shí),為了反向抵押貸款的健康運(yùn)行,政府還需要建立一個(gè)反向抵押貸款二級(jí)市場(chǎng),使借款人在較廣闊的范圍內(nèi)選擇交易對(duì)象,以免由于貸款而帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)。

  2、給子女留下遺產(chǎn)的愿望阻礙反向抵押貸款的推行。對(duì)老年人來(lái)說(shuō),讓子女享受優(yōu)越的生活條件甚至在去世后為子女留下豐厚的遺產(chǎn)是父母奮斗一生追求的目標(biāo),并且為子女留下遺產(chǎn)也成為一種傳統(tǒng)和習(xí)俗。因此,大多數(shù)老年人不愿選擇反向抵押貸款來(lái)豐富自己的退休生活,而是選擇把遺產(chǎn)留給子女。所以?xún)H僅讓老年人了解反向抵押貸款對(duì)于促進(jìn)反向抵押貸款的發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還應(yīng)從心理上使老年人意識(shí)到反向抵押貸款可以為他們帶來(lái)的收益。

  3、發(fā)展反向抵押貸款需要政府政策扶持。雖然反向抵押貸款很早就被引進(jìn)日本并且被大力推廣,但實(shí)際交易中的漏洞和不足之處還需政府出臺(tái)政策法規(guī)加以完善,政府需要采取措施來(lái)改善目前房產(chǎn)市場(chǎng)低交易量的狀況。房產(chǎn)市場(chǎng)的低交易量也是由于反向抵押貸款需要精確的房產(chǎn)評(píng)估方法和數(shù)據(jù)帶來(lái)的一個(gè)具體問(wèn)題。日本的房產(chǎn)交易信息是相對(duì)較少的,缺少房?jī)r(jià)和房產(chǎn)交易信息直接阻礙了日本反向抵押貸款的發(fā)展。除商業(yè)財(cái)產(chǎn)外,日本的房產(chǎn)交易商也較少提及房產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)交易的信息,因而可利用的房產(chǎn)指數(shù)較少,這種信息不對(duì)稱(chēng)使借款人和貸款人很難精確預(yù)測(cè)未來(lái)的收益,并且缺少精確的財(cái)產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)也阻礙了反向抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。政府需要建立一套切實(shí)可行的方法和原則來(lái)確定房產(chǎn)的價(jià)值,使反向抵押貸款的交易雙方更加明確自己在交易中未來(lái)的預(yù)期收益以促進(jìn)反向抵押貸款的進(jìn)一步發(fā)展。

  主要參考文獻(xiàn):

  [1]周志南,雷海潮.2010年世界衛(wèi)生報(bào)告綜述[J].衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)研究,2011.2.

  [2]Cabinet Office,Government of Japan.Olivia S. Mitchell and John Piggott.January 16 2003“Final Report:Unlocking Housing Equity in Japan”.Cabinet Level,Government of Japan.

文章標(biāo)題:房地產(chǎn)論文發(fā)表日本住房反向抵押貸款模式及其啟示

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