摘要為提高人民生活水平，建立和諧進步的社會，我國正大力推動城市舊城改造工作。舊城改造項目政策性強，牽涉到群眾、政府、開發(fā)企業(yè)三方利益，稍一不慎將成社會問題。在舊城改造工作中，原先的國有地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢逐步體現(xiàn)出來，國有地產(chǎn)企業(yè)作為參與舊城改造的主體之一，成為舊城改造的開發(fā)企業(yè)，它既能更好貫徹政府精神，也能很好照顧百姓利益。這就是現(xiàn)階段國有地產(chǎn)企業(yè)重新發(fā)展的機會。
　　關(guān)鍵詞：國有地產(chǎn)企業(yè)，舊城區(qū)改造，抓住機遇，謀取發(fā)展
　　隨著我國改革開放的逐步深入，在市場經(jīng)濟逐步成熟過程中，國有地產(chǎn)企業(yè)都曾面臨過一場真正意義上的考驗。一方面企業(yè)要生存要發(fā)展，就要面對公開競爭的土地市場，這是屬于完全市場行為的領(lǐng)域，高利潤同時也是高風(fēng)險，由企業(yè)自負(fù)盈虧。另一方面國企與政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，無法徹底分開，要完成政府委辦的危改任務(wù)、經(jīng)濟適用住房，安置房等建設(shè)任務(wù)，這一塊屬于不完全開放的市場，利潤少，甚至有可能賠錢。在這種狀態(tài)下國有地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程出現(xiàn)了不同程度的分化，大部分國有地產(chǎn)企業(yè)被市場邊緣化。而當(dāng)前為建設(shè)和諧社會，地方政府大力推動的舊城改造工程給國有地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的發(fā)展機遇。
　　一、國有地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢
　　首先國有地產(chǎn)企業(yè)存在著明顯的優(yōu)勢
　　1、信譽優(yōu)勢：多數(shù)國有地產(chǎn)公司都隸屬于各類政府部門，行政上和業(yè)務(wù)上受政府雙重領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格按規(guī)章辦事，在銀行系統(tǒng)的信用和建設(shè)系統(tǒng)的資質(zhì)等級較高，因而社會信譽比較好。
　　2、經(jīng)驗和人才優(yōu)勢：從公司成立以來，開發(fā)形式有商品房、合作建房、舊城改造、城中村改造。建設(shè)產(chǎn)品有住宅小區(qū)、商住綜合樓、寫字樓、專業(yè)市場、學(xué)校、度假村等形式建筑物。這些不同類型、不同規(guī)模、不同特點的項目積累了各種實際經(jīng)驗，同時也培養(yǎng)一支由各專業(yè)組成的技術(shù)隊伍。
　　3、社會認(rèn)同度優(yōu)勢：因國有地產(chǎn)公司過去都隸屬于各級政府，經(jīng)常參加政府主導(dǎo)的福利房、公益事業(yè)用房等，在市場與政府機關(guān)中享有較高的社會認(rèn)同度。
　　國有房地產(chǎn)企業(yè)存在的劣勢；
　　資金積累少，融資方式單一：上世紀(jì)90年代根據(jù)中央政企分開要求，國有地產(chǎn)公司變?yōu)槭聵I(yè)單位企業(yè)管理，原先利潤逐步收歸政府。造成企業(yè)自有資金逐日減少，1999年后，土地供應(yīng)改為有償使用，失去政策照顧的國有地產(chǎn)公司又普遍存在的保守意識，缺少靈活多樣的融資方式，有限的自有資金很難適應(yīng)充滿激烈競爭的土地市場。而隨著政策開放，房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展,越來越多民營資本進入地產(chǎn)市場，他們對國有房地產(chǎn)公司直接構(gòu)成了經(jīng)營和生存的的壓力，國有地產(chǎn)公司在市場陷入緩慢發(fā)展?fàn)顩r。
　　二、舊城改造成為國有地產(chǎn)企業(yè)的新方向
　　國有地產(chǎn)公司如何能夠走出困境，舊城改造給他們提供了發(fā)展的新空間。
　　舊城改造是當(dāng)前政府大力倡導(dǎo)和實施的利民政策，通過對舊城區(qū)的改造，統(tǒng)一規(guī)劃市政設(shè)施，達到對水利、電力、交通等的民生資源的合理配置，最終改善人民生活水平。但舊城區(qū)改造又是一件十分艱難的施政工程，其最突出問題就是：政府的決策、社會公眾的利益，開發(fā)商的利益這三方利益的平衡。一但政府決策在執(zhí)行中出現(xiàn)問題，受損害的肯定是社會公眾的利益，還會引起負(fù)面效應(yīng)。這其中如果開發(fā)商能夠做到很好的貫徹政府精神，并能做到適當(dāng)?shù)美�就會使這兩方達到平衡，而這正是國有地產(chǎn)企業(yè)的強項。
　　現(xiàn)在一部分國有地產(chǎn)企業(yè)在生存和發(fā)展中遇到的主要困難在于資金短缺，最終導(dǎo)致手中無地開發(fā)，無項目可作。但卻具有大量的優(yōu)秀技術(shù)人員、合理嚴(yán)格的規(guī)章制度、與政府協(xié)調(diào)一致的思想覺悟、社會信任感。可見以公共利益為重的舊城區(qū)改造項目，由于大部分是利民工程利潤低，并且涉及到居民動遷、城市基礎(chǔ)設(shè)施改造等問題，開發(fā)難度很大，多數(shù)的民營企業(yè)暫時尚處于觀望位置。這種條件下，國有地產(chǎn)企業(yè)的公益性、低利潤訴求就能和舊城改造的方針達成一致。所以舊城改造為國有地產(chǎn)企業(yè)提供了發(fā)展的新方向。
　　三、國有地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何面對機遇
　　國有地產(chǎn)企業(yè)要在舊城改造項目中抓住機遇就要做到以下幾點：
　　1、主動積極參與：舊城改造工程將涉及大量的社會和專業(yè)技術(shù)工作，國有地產(chǎn)企業(yè)利用自身優(yōu)勢組織一支懂政策、服務(wù)意識強、專業(yè)知識全面的隊伍，主動參加由政府部門組成的機構(gòu)開展前期各項具體工作。這讓國有地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造工作中比民營企業(yè)掌握了先機。
　　2、做好項目規(guī)劃和項目運作策劃：根據(jù)改造范圍實際現(xiàn)情，在符合群眾需求，遵守城市規(guī)劃條例，完全貫徹政府精神的提前下，充分利用前期參與工作中獲取的準(zhǔn)確資料，做好項目規(guī)劃設(shè)計和項目運作策劃，在為政府決策提供參考意見的同時保證經(jīng)營利潤。能被政府和社會認(rèn)可的規(guī)劃設(shè)計和運作策劃方案是企業(yè)成為舊城改造工作主體之一的有力保證。
　　3、靈活的融資渠道：舊城改造項目的啟動，需要大筆資金，全部依靠政府是不現(xiàn)實的，企業(yè)要充分利用政策采取靈活融資手段，比喻盤好現(xiàn)有資產(chǎn)爭取銀行支持，鼓勵職工參股、尋找優(yōu)質(zhì)社會資金參與。充足的資金量是企業(yè)成為舊城改造工作主體之一的有力保證。
　　4、品牌塑造：由于舊城改造項目具備政府形象，社會公眾利益，商品經(jīng)營目的多種屬性，而且面廣時長，未來必將面臨日益激烈的市場競爭。因此通過適當(dāng)宣傳包裝和營銷推廣，建立企業(yè)在市場上的知名度、美譽度和影響力就非常必要。這是市場的選擇也是為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要。
　　四、舊城改造為國有地產(chǎn)企業(yè)提供的發(fā)展契機
　　1、市場契機：積極參與前期工作，做好隊伍組織和資金準(zhǔn)備工作，高標(biāo)準(zhǔn)進行區(qū)域改造規(guī)劃設(shè)計和項目運作策劃方案。爭取政府體諒和理解國有地產(chǎn)企業(yè)存在的實際困難，適當(dāng)降低企業(yè)在市政建設(shè)等方面的負(fù)擔(dān)，為舊城改造項目創(chuàng)造一個較合理的門檻和底限。這種合作方法給資金相對短缺的國有地企業(yè)創(chuàng)造市場契機。
　　2、合理的利潤空間：舊城改造項目會有大部分原居民選擇回遷，企業(yè)在這部分安置房建設(shè)過程少取或者不取利潤，而經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，提高容積率，會有部分土地從舊城改造后優(yōu)化出來，這就成為開發(fā)商的利潤點。以福州為例：2009年，福州市政府公布計劃將在未來三到五年內(nèi)將實施中心城區(qū)1800多萬平方米的危舊房改造工程。按照這個計劃，將涉及到的土地面積在一萬畝以上，重建的建筑面積將達3300萬平方米以上（中心城區(qū)的容積率在5—6之間），扣除用于回遷的建筑面積后將多出1500萬平方米左右的商品房。按五年平均每年是300萬平方米（而參考數(shù)據(jù)是，2009年1—10月福州市五城區(qū)出讓商住用地11幅，土地面積946畝，規(guī)劃建筑面積163萬平方米）。每年300萬平方米的開發(fā)量將會給國有地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益。
　　綜上：旨在提高民生的舊城改造工程，雖然充滿挑戰(zhàn)也給困境中的國有地產(chǎn)企業(yè)帶來了實實在在的發(fā)展機遇。用服務(wù)于公眾的心，提高自身能力，是國有地產(chǎn)企業(yè)借舊城改造擺脫企業(yè)停滯不前狀況的好機會。只有這樣才能在這次機遇中贏得發(fā)展機會。
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