【摘要】本文論述地產(chǎn)項目在設計階段、施工實施階段和竣工階段的造價控制方法
　　【關鍵詞】成本，造價控制
　　成本分析和控制直接關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本控制關系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制，下面就對在建設項目各個階段如何進行成本分析和控制進行探討
　　
　　一、 造價管理體系框架的建立二、 三、 
　　科學建立造價管理體系和流程是控制好造價的首要條件，以下為造價管理體系和流程：

　　二、工程造價在地產(chǎn)項目全過程控制的方法：
　　從工程造價控制的基本原理上來看，所謂控制就是指行為主體為保證在變化條件下實現(xiàn)其目標，按照事先擬定的計劃和標準，通過各種方法，對被控對象在實施中發(fā)生的各種實際值進行對比，檢查、監(jiān)督、引導和糾正的過程。全過程分為：事前、事中和事后。三個階段以事前控制為主。即項目論證和設計階段，一般影響占總投資的65%-75%。控制要素包括：人力、物力、財力、信息、技術、組織和時間等。控制的狀態(tài)是動態(tài)的。
　　一、事前控制階段是項目論證和設計招標階段對項目造價的控制
　　1.在獲得土地之前，投資人已根據(jù)規(guī)劃要求已對該地塊進行概算預估，對于工程費用的預估將成為拿到土地后進行限額設計的依據(jù)。對工程的預估費用一般根據(jù)本公司以往的類似工程決算和當?shù)刈稍児�司積累的資料為基礎。再根據(jù)該項目的水文、氣候、地質(zhì)和周邊環(huán)境等因素預估七通一平的費用。給決策層提供相對細致的數(shù)據(jù)，以保證投資費用的準確，確保后續(xù)階段的實施。
　　2.設計階段的造價控制：這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)。設計決定了工程造價，一旦設計方案敲定，預算、結算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合理、最大限度的降低成本，設計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設計的安全可靠、美觀耐用，作為開發(fā)商就必須在保證安全和功能的前提下提出了“限額設計”的概念。一般來說，設計階段可以控制工程造價的30-35%，但達到這個標準要花大量的時間和精力，不停的對圖紙進行優(yōu)化和細化，從而控制以后工程的變更。選擇一個有經(jīng)驗的設計單位也是非常必要的。
　　3.工程招標和合同的簽訂：這個階段也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，是建安成本控制的核心。要達到工程造價真正意義上的動態(tài)有效控制，引入施工承發(fā)包行為導向控制，它是通過對特定的施工承發(fā)包行為的控制達到預控工程造價結果目標的有效方法。這種控制是通過建設工程招投標形成的施工承發(fā)包等合同及相關文件來奠定基礎的。因為一份好的合同可以最有效地調(diào)整、調(diào)節(jié)合同當事人及當事人之間的行為，改變施工求效益重經(jīng)營輕管理的不良狀況，使得在施工階段的動態(tài)造價有效地得以控制。同時做到發(fā)包方降低工程造價增加合理利潤；承包方減少不必要的管理、重復耗費，目標明確、精心組織、精心施工、降低工程造價、提高施工承包的利潤率。一般采用以合理低價中標的原則。合同中特別對造價，工期和質(zhì)量，以及計價方式、甲供材的種類、結算和付款方式做了詳細的規(guī)定。
　　同時對監(jiān)理和造價咨詢單位的聘用也可根據(jù)信譽和招標雙重結合進行選擇。
　　二、事中控制階段是施工階段對項目造價的控制
　　1、有效控制工程變更和現(xiàn)場經(jīng)濟簽證
　　在工程建設項目中，工程變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但要進行有產(chǎn)的控制。為防止在施工圖設計中產(chǎn)生漏洞，除在審核時把關外，還應在甲乙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，總之，應消滅在開工之前。設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。為此，必須加強設計變更管理，盡可能把設計變更控制在設計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。
　　2、嚴格審核工程施工圖預算
　　根據(jù)施工圖設計的進度計劃和現(xiàn)場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與項目負責人通氣，調(diào)整或修正控制目標，對工程造價實施動態(tài)控制。
　　3、擇優(yōu)確定專業(yè)分包單位，防止少數(shù)壟斷性行業(yè)任意抬價。
　　在工程建設中，有些特殊專業(yè)工種不得不委托專業(yè)施工單位承擔，如變賠電所安裝工程、通訊工程、綠化工程等，而這些行業(yè)往往又帶有一定的壟斷性質(zhì)。如：每個建設項目的變配電系統(tǒng)必須由供電部門所屬的三產(chǎn)負責從設備采購到安裝高度的總承包。而且價格是一口價。在這些項目中，首先應該尊重供電部門的“規(guī)定”，由他們總承包變配電系統(tǒng)，另一方面要求允許多選幾家供貨商參與競爭，并且與供電施工單位進行溝通，嚴控工程量。
　　4、深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關資料
　　在工程施工過程，審價人員和費用控制人員經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，對照圖紙察看
　　施工情況，有時與監(jiān)理、總承包方及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)；協(xié)助業(yè)主及時審核因設計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，相應調(diào)整控制目標，并為最終的工程總結算提供依據(jù)和做好必要的準備工作。
　　5.，材料設備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，一般建筑安裝工程的材料設備費用要占整個工程造價的70%以上，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，材料價格在這個周期中會波動較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價格，宛如坐著過山車一般，造價管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供應商的報價刊登，與實際市場采購價有很大的脫節(jié)，不能真實準確的反映材料的實際價格，造價人員不能依靠信息價來進行成本分析核算，應該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整理經(jīng)銷商信息和
　　生產(chǎn)信息，對比政府信息價，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；貨比三家，多多聯(lián)系誠實守信的商家；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。
　　三、事后控制就是對項目進行竣工結算的控制
　　竣工結算階段是造價控制的最終階段，也是最后一個程序。它是全面考核投資控制效果好壞的主要環(huán)節(jié)，也是投資成果轉入使用的標志階段。在此階段一定要嚴格把關，依據(jù)總承包合同、獨立承包合同、專業(yè)分包合同、指定供貨合同及其他合同的有關規(guī)定，及時開展分階段竣工工程的結算，并做出完整的建設項目審價報告。
　　1.核對合同條款
　　首先，應審查竣工工程內(nèi)容是否符合合同條件要求，工程是否竣
　　工驗收合格，只有按合同要求完成全部工程內(nèi)容并驗收合格的項目才能列入竣工結算審核。其次，應按合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等，對竣工工程進行結算審核。若發(fā)現(xiàn)合同開口或漏洞，應及時提請公司與施工單位認真研究，明確結算辦法。
　　2.檢查隱蔽驗收記錄
　　所有隱蔽工程均須進行驗收，并需兩人以上簽證；實行工程監(jiān)理的項目應經(jīng)監(jiān)理工程師簽證確認�？⒐そY算審核時應對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行認真復核，手續(xù)完整、工程量與竣工圖一致的方可列入結算。
　　3.落實設計變更簽證
　　設計修改、變更應由原設計單位出具設計修改、變更通知和修改圖紙，設計、校核人員簽字并加蓋公章，公司和監(jiān)理工程師審查同意并簽證；重大設計變更應經(jīng)原審批部門審批。否則不應列入結算。
　　4.認真核實工程量、綜合單價和各項取費
　　竣工結算的工程量應依據(jù)竣工圖、設計變更單和現(xiàn)場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一的計算規(guī)則計算工程量。結算綜合單價應按投標單價以及合同約定的計價原則和計價方法確定。各項取費應按合同約定以及項目建設期間與計價定額配套使用的項目屬地政府有關政策規(guī)定執(zhí)行。
　　5.價值工程的運用
　　最后還有一點要提醒的，就是作為造價控制并不是造價越低越好，特別是需要充分利用價值工程的原理，配合其他部門做好產(chǎn)品，從質(zhì)量和品質(zhì)上贏得顧客的需要。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本的關系的，使之以較低的總成本，可靠的實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，從而提高產(chǎn)品價值的技術經(jīng)濟分析方法。通過功能和價值的關系，將技術問題和經(jīng)濟問題緊密結合起來，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法。一般來說，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑。二是功能不變，降低成本。三是成本不變，提高功能。四是功能略有下降，但成本大幅度降低。五是成本略有上長，但功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經(jīng)濟上合理的設計方案。價值工程的主要特點是：從使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。特別是第五條的運用在房地產(chǎn)中最為普遍。如：一個住宅小區(qū)增加了地源熱泵系統(tǒng)，提出了“會呼吸的房子，知冷暖的家”的口號，雖然地源熱泵系統(tǒng)增加了成本，但房屋銷售價格遠高于同地區(qū)的其它小區(qū)，同時形成了銷售亮點并增加了利潤。
　　綜上所述，地產(chǎn)項目的造價控制是一項艱難而又繁瑣的工作，涉及面廣，周期較長，包括的內(nèi)容多。要有效地控制地產(chǎn)項目投資，更好地發(fā)揮投資效益，就要堅決、明確地把控制投資的重點放在建設前期階段上。在做好此階段工作的基礎上，才能做到全面、系統(tǒng)地實施地產(chǎn)項目的造價控制，才能盡可能減少不必要的浪費，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。
　　
　　主要參考文獻：
　　[1]山西建筑2007.5第三卷第13期李惠玲《如何進行成本控制》
　　[2]大眾科計2006（3）張明惠，如何對工程變更進行有效控制和管理