這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的
　　1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.
　　（4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
　　
　　表1項(xiàng)目可行性研究階段及精度
　　項(xiàng)目?jī)?nèi)容 時(shí)間（月） 費(fèi)用 允許誤差
　　投資機(jī)會(huì)研究階段 1~3 0.2%~0.8% ±30%
　　初步可行性研究階段 6 0.25%~1.5% ±20%,
　　詳細(xì)可行性研究階段 8~16 0.2%~1.0% ±10%,
　　
　　7房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究存在的問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開發(fā)是較復(fù)雜的綜合性行業(yè)，它除了具備一般行業(yè)所具有的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)和服務(wù)等特征外，還具有投資額度大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、產(chǎn)品體量大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)環(huán)境影響大等特點(diǎn)。九十年代以來(lái)，全國(guó)各地房地產(chǎn)開發(fā)不同程度出現(xiàn)了土地供應(yīng)總量失控、開發(fā)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)供給和需求脫節(jié)等問(wèn)題，造成了供大于求、空置房面積居高不下和“半截子”項(xiàng)目的現(xiàn)象，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了不良影響。同時(shí)也造成部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差的局面，使企業(yè)陷入困境甚至有的達(dá)到破產(chǎn)的程度。
　　究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但開發(fā)商以供給為導(dǎo)向、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、選址不當(dāng)、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計(jì)落后等決策不當(dāng)?shù)闹饔^因素還是造成這些問(wèn)題的主要原因，而這些恰恰是房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容和重點(diǎn)分析的對(duì)象，也可以說(shuō)，不重視房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究，是造成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的關(guān)鍵之一。
　　目前我國(guó)可行性研究的指導(dǎo)性文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，特別是《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的頒布執(zhí)行，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的不足。房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔(dān)憂的，出現(xiàn)了“可行的報(bào)告不可行”、“不可行的報(bào)告可能又可行了”“隨意編寫房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告”等等現(xiàn)象，難免讓
　　人對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告已成為“可批性報(bào)告”，其原因如下：
　　7.1理論指導(dǎo)上存在缺陷，缺乏針對(duì)性
　　國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中，作為房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究還沒(méi)有一套完整的、可操作的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告編制過(guò)程中容易使人陷入以下誤區(qū)：
　�。�1）對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性；
　�。�2）沒(méi)能考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)多變的形勢(shì)，如供給和需求、產(chǎn)品品質(zhì)的先進(jìn)性、租售價(jià)格和政策等因素的變化；
　�。�3）可行性研究報(bào)告?zhèn)戎赜诙�量分析，忽視定性分析�?br /> 　　7.2項(xiàng)目投資決策者的主觀行為導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究流于形式
　　據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者行為的調(diào)查、分析，影響房地產(chǎn)可行性研究質(zhì)量的項(xiàng)目投資決策者行為方式主要有以下幾種：
　　（1）以獲得政府立項(xiàng)批文和投資計(jì)劃為目的。這種方式在國(guó)有企業(yè)或決策體系不健全的開發(fā)企業(yè)中較多；
　�。�2）出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部或委托社會(huì)個(gè)人進(jìn)行。這類決策者自認(rèn)為了解房地產(chǎn)開發(fā)投資的特殊規(guī)律，可能具有一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；
　�。�3）聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)完成。但決策者在利用社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)方面仍存在著許多誤區(qū)，具體表現(xiàn)在：
　　a決策者初涉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，或者本身素質(zhì)低、能力差，一切聽從社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)的意見；
　　b部分決策者認(rèn)為社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)既然是專門來(lái)為決策者調(diào)查研究、預(yù)測(cè)評(píng)估和出謀劃策的，就應(yīng)該提出十全十美、萬(wàn)無(wú)一失的方案；
　　c選擇咨詢機(jī)構(gòu)時(shí)滲透著個(gè)人的感情色彩，往往缺乏理性的思考，偏好一些合心意的咨詢機(jī)構(gòu)；
　　d決策者過(guò)分自信，他并不是真正要咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，而是在做出某一問(wèn)題的解決方案后，交給咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行事實(shí)論證。
　　7.3編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一
　　目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報(bào)告撰寫得漏洞百出，選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源、前后不一致，定性分析流于形式，沒(méi)有針對(duì)性等等。究其原因，有以下幾點(diǎn)：
　　（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家等構(gòu)成，但有些可行性研究報(bào)告的編制者可能就是一、二個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求；
　　（2）編制人員專業(yè)素質(zhì)低。相當(dāng)一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用；
　�。�3）編制人員職業(yè)道德低。不根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行必要的調(diào)查、收據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意初步形成評(píng)估結(jié)果，沒(méi)有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的報(bào)告樣本進(jìn)行修改，一、兩天就可以完成一份可行性研究報(bào)告，這種報(bào)告的質(zhì)量可想而知；
　�。�4）由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測(cè)；缺少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場(chǎng)的客觀預(yù)測(cè)；不能對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的準(zhǔn)確分析；成本測(cè)算習(xí)慣于社會(huì)平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算投資費(fèi)用，致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。

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