隨著經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展，零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理日趨的完善，建設(shè)成效提高，越加的顯示出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理的布局對(duì)一個(gè)城市的商貿(mào)業(yè)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　【摘要】本文利用CIS研究手段，對(duì)錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)布局進(jìn)行分析，并深入探討影響錦州市網(wǎng)點(diǎn)布局形成的因素，為錦州市建立一個(gè)更加完善的零售網(wǎng)點(diǎn)提出借鑒依據(jù)。為創(chuàng)造一個(gè)更加完美的錦州盡微薄的力量。

　　【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)營(yíng)銷論文,零售網(wǎng)點(diǎn),網(wǎng)點(diǎn)布局

　　一、緒論

　　（一）研究背景。

　　在2013年伴隨著中國(guó)錦州世界園藝博覽會(huì)的召開必將給錦州市帶來又一個(gè)消費(fèi)高潮，又會(huì)使更多的零售網(wǎng)點(diǎn)在新的地區(qū)產(chǎn)生。并對(duì)錦州市的城市規(guī)劃又會(huì)有一個(gè)新的改進(jìn)與創(chuàng)新。本文從各個(gè)方面研究分析了影響錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)布局的因素。

　　（二）研究目的與意義。

　　通過對(duì)零售網(wǎng)點(diǎn)布局的影響因素分析，提高對(duì)零售網(wǎng)點(diǎn)合理布局的認(rèn)識(shí)及指導(dǎo)意見。零售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市總體規(guī)劃的進(jìn)步，人口的增加，以及人民收入水平的增加，靈活的改變以及完善現(xiàn)有狀況來不斷適應(yīng)市場(chǎng)情況。合理且有序的零售網(wǎng)點(diǎn)布局，不僅能提高該城市的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)于商品的快速、合理流通，又能最大限度地為滿足顧客的需求。一個(gè)城市一旦零售網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，直接的后果就是低投資效率、低資源配置效率、低經(jīng)濟(jì)效益的。本次研究利用相關(guān)理論探討錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)，并借鑒國(guó)內(nèi)城市零售網(wǎng)點(diǎn)影響因素分析，為錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)布局進(jìn)行指導(dǎo)建議。

　　（三）零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的界定。

　　零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是指根據(jù)兩點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃管理需要所界定的從事商品流通，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活服務(wù)的單位商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或在同一區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)或統(tǒng)一管理的綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，按照不同的物流功能，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分為零售網(wǎng)點(diǎn)，批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)及批零一體化綜合網(wǎng)點(diǎn)：按照不同商品流通形態(tài)可分為不同業(yè)態(tài)形式的綜合百貨商店，超級(jí)市場(chǎng)，專業(yè)性商店，便利店，折扣店等。

　　二、影響零售網(wǎng)點(diǎn)布局的因素

　　（一）人口因素。

　　1.人口

　　人口是零售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和布局的基礎(chǔ)條件，也是零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規(guī)模、人口分布和人口結(jié)構(gòu)。其中，人口規(guī)模主要影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總量，人口分布主要影響零售網(wǎng)點(diǎn)的布局，人口結(jié)構(gòu)則對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有較大影響。

　　2.人口因素對(duì)零售網(wǎng)點(diǎn)布局的影響因素

　　零售網(wǎng)點(diǎn)的組織形式與人口的密度有直接關(guān)系。

　　人口聚集地自然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展及消費(fèi)的促進(jìn)。所以零售網(wǎng)點(diǎn)在人口眾多的地區(qū)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是無可厚非的。龐大的人口數(shù)無疑可以吸引更多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在之附近駐足，而零售網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)又可以吸引大量的消費(fèi)者。下列圖為錦州市購(gòu)物中心的分布圖，從圖中可以看出，各大購(gòu)物中心以錦州站為起點(diǎn)，到凌河公園，集中分布在連接這兩地的中央大街兩側(cè)。屬于雙面線性店鋪建立，這可以防止資源的浪費(fèi)并增加空間的利用率。零售商圈中的顧客來源主要有居住人口，工作人口，和流動(dòng)人口。這里臨近錦州站，并且有各區(qū)的政府和醫(yī)院和校區(qū)，所以來往的顧客即流動(dòng)人口，密集的居民區(qū)即居住人口，還有工作人口較多。這樣便得到了較多的目標(biāo)群體并滿足了零售網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)設(shè)施較大的消費(fèi)市場(chǎng)。

　　表一體現(xiàn)了人口規(guī)模的大小對(duì)于零售網(wǎng)點(diǎn)配置的要求。可以看出人口規(guī)模越大，那么他的零售網(wǎng)點(diǎn)的等級(jí)也就越高，并越加的全面。不同的人口結(jié)構(gòu)要與不同的業(yè)態(tài)相適應(yīng)，對(duì)網(wǎng)點(diǎn)消費(fèi)的類型產(chǎn)生影響。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，錦州市的常住人口為312.6萬人。其中凌河區(qū)41.0萬人，古塔區(qū)28.8萬人，太和區(qū)18.4萬人，松山新區(qū)13.1萬人，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)7.9萬人。對(duì)于突破三百萬人口的錦州市，需要有更加多樣化的零售網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，以至于來滿足不同人群結(jié)構(gòu)的需求。錦州高校區(qū)居多，所以高學(xué)歷高收入的人群必定會(huì)帶都給高檔消費(fèi)品的消費(fèi)增加。

　　表一人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置對(duì)應(yīng)關(guān)系表

　　人口規(guī)模商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置要求

　　2000人設(shè)置便利店、生鮮食品店、書報(bào)亭、餐飲店等網(wǎng)點(diǎn)

　　5000人增設(shè)綜合超市、服務(wù)類店鋪

　　2萬人增加設(shè)置中型超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店等）、餐飲店

　　5萬人增加社區(qū)型綜合超市、生鮮肉菜超市、各類專業(yè)店（服裝、醫(yī)藥、家電、書店、維修店、

　　家政服務(wù)店、洗衣店等）、餐飲、旅店、文體場(chǎng)所

　　10萬人增加設(shè)置大型、綜合超市

　　20萬人增加設(shè)置大型專業(yè)店，社區(qū)型購(gòu)物中心等

　　50萬人增加設(shè)置中心購(gòu)物中心，倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，大型百貨商店等購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)和場(chǎng)所；各類中高檔食肆酒樓，賓館酒店等餐巾住宿網(wǎng)點(diǎn)；大型文體娛樂設(shè)施等

　　100萬人增加設(shè)置大型購(gòu)物中心，高級(jí)酒店等

　　（二）時(shí)間因素。

　　零售網(wǎng)點(diǎn)的分布還要充分的考慮到時(shí)間的因素。因?yàn)椋�首先在每個(gè)時(shí)期既節(jié)假日與平時(shí)的顧客構(gòu)成會(huì)有所變動(dòng)。比如說在錦州站對(duì)面的方圓購(gòu)物廣場(chǎng)，在平時(shí)他的主要顧客構(gòu)成大部分是學(xué)生，因?yàn)槟抢锲贩N齊全且價(jià)格便宜。但是到了節(jié)假日在錦州讀書的外來學(xué)生會(huì)離開錦州市就會(huì)減少在此購(gòu)物的次數(shù)。

　　開業(yè)不久的店鋪在剛開始建店和開張時(shí)會(huì)吸引很多距離較遠(yuǎn)的顧客，但是隨著時(shí)間的推移，距離較遠(yuǎn)的顧客會(huì)減少對(duì)此店鋪的光顧，所以它又會(huì)失去一部分的顧客來源。而單一的銷售模式以及產(chǎn)品缺乏多樣性，必然會(huì)導(dǎo)致顧客消費(fèi)欲望的減弱。所以零售網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃要充分考慮到時(shí)間因素，要考慮到失去一部分消費(fèi)群體時(shí)，是否會(huì)有另一批消費(fèi)者來填補(bǔ)這一處空白。

　　（三）交通便利性因素。

　　零售網(wǎng)點(diǎn)需要有通達(dá)性高的交通網(wǎng)來做保障。在零售網(wǎng)點(diǎn)之間交通越加的便利，它的服務(wù)對(duì)象的數(shù)量會(huì)越多，零售網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模也會(huì)越大。

　　便利的交通，密集的交通網(wǎng)是增加客流量的保障。站前是公交車站的終點(diǎn)站，所以大部分的公交車都會(huì)路過中央大街，增加了消費(fèi)者購(gòu)物的便利性。

　　最大限度地便利人民群眾消費(fèi)品的購(gòu)買，給他們提供享受各種勞務(wù)的方便，這是網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置中最基本的原則。人們通常在選購(gòu)日常用品及生活必需品是往往會(huì)采取就近原則，會(huì)在住宅附近進(jìn)行購(gòu)買，而對(duì)于挑選性較強(qiáng)的高檔用品及貴重物品往往會(huì)選擇到購(gòu)物中心及大型的商場(chǎng)去選購(gòu)，這時(shí)經(jīng)營(yíng)日常生活品為主的小商店，就要建立在住宅區(qū)附近，而經(jīng)營(yíng)高檔用品的購(gòu)物中心要建立在交通便利的商業(yè)中心，這樣才能達(dá)到便利性原則，來加快資金的周轉(zhuǎn)，加快再生產(chǎn)。

　　交通體系的效率分析：交通網(wǎng)是實(shí)現(xiàn)人在物質(zhì)空間中流動(dòng)的重要手段。交通網(wǎng)一般由點(diǎn)和線組成。交通網(wǎng)可由密度與結(jié)構(gòu)來表述。其中結(jié)構(gòu)可以用連接度，通達(dá)性來表述

　　交通的通達(dá)性是指人們?cè)诰幼〉睾蜕虉?chǎng)所在地的便捷和接近程度。通達(dá)性高的城市交通可以保證人們能夠盡快、順暢的到達(dá)商業(yè)中心，從而促進(jìn)商業(yè)設(shè)施的集聚。城市的道路交通是溝通商業(yè)設(shè)施和顧客的橋梁，良好的交通條件成為商場(chǎng)選址和規(guī)劃的一個(gè)重要的因素。

　　（四）土地租金因素。

　　地租是由使用該土地而支付的使用費(fèi)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

　　級(jí)差地租理論，來源于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。杜能認(rèn)為，具有不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)，可以通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)獲得土地使用權(quán)。其中地點(diǎn)的便捷性是其中主要被考慮的因素之一。由于城市中心地區(qū)是城市交通網(wǎng)的焦點(diǎn)，具有較大的便捷性，因而地價(jià)最高，隨著離城市中心距離的增加，地價(jià)逐漸下降。

　　從圖中可以清晰地看出，越臨近城市中心，人口密集的地區(qū)商家的地租也就越高。因?yàn)榇颂幗煌ū憷�人口眾多�?huì)給他帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益，于此同時(shí)也就要求它要承擔(dān)更高的地價(jià)。而對(duì)于遠(yuǎn)離城市中心臨近城市邊緣區(qū)的零售網(wǎng)點(diǎn)，雖然地價(jià)較低但是商家的利潤(rùn)也無法保證。所以商家往往尋求一個(gè)地租合適且經(jīng)濟(jì)效益也較合適的區(qū)位。

　　但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市逐漸呈現(xiàn)出郊區(qū)化的特點(diǎn)，導(dǎo)致城市中心與城市邊緣地區(qū)的地價(jià)逐漸縮小，這也體現(xiàn)了許多大型商場(chǎng)逐漸在邊緣地區(qū)布局，所以當(dāng)我們選擇零售網(wǎng)點(diǎn)布局時(shí)，要充分考慮地價(jià)的發(fā)展走勢(shì)，來為我們選擇網(wǎng)點(diǎn)布局時(shí)提供有效地依據(jù)。

　　（五）配套系統(tǒng)建設(shè)因素。

　　中央大街是集大型超市，大型零售百貨，購(gòu)物廣場(chǎng)，公建寫字樓，高檔住宅區(qū)，觀光公園為主，開發(fā)改造成集商貿(mào)、酒店、金融、辦公、住宅，旅游為一體的遼西商貿(mào)金融中心。人們?cè)谵k公的同時(shí)還可以享受購(gòu)物的樂趣。多樣化的零售業(yè)態(tài)聚集在一起可以實(shí)現(xiàn)資源共享，互相補(bǔ)充其功能，互相扶持，共同實(shí)現(xiàn)自身的目標(biāo)。并且給消費(fèi)者更加豐富多彩的購(gòu)物環(huán)境。充分發(fā)揚(yáng)大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與中小商店生存發(fā)展相結(jié)合的原則。

　　并且在千盛設(shè)置有5500平方米的停車場(chǎng)，這便方便了顧客們的出行。

　　（六）政府規(guī)劃因素。

　　城市的不同職能定位，會(huì)直接體現(xiàn)在零售網(wǎng)點(diǎn)及城市規(guī)劃方面，進(jìn)而決定了不同城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的基本功能及不同的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。而商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃必須符合區(qū)域總體規(guī)劃的內(nèi)在要求及在充分考慮商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，對(duì)零售網(wǎng)點(diǎn)的功能，數(shù)量及結(jié)構(gòu)、空間布局進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。

　　在錦州市第十五屆人民代表大會(huì)第一次會(huì)議上市長(zhǎng)劉鳳海強(qiáng)調(diào)全力打造以十里商街為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。依據(jù)十里商街——錦州金谷控制性詳細(xì)規(guī)劃，加快啟動(dòng)拆遷改造建設(shè)，確保億隆國(guó)際、溫州名購(gòu)、國(guó)際五金機(jī)電城等10個(gè)項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)，抓緊推進(jìn)百腦匯IT總部大廈、太陽廣場(chǎng)、華潤(rùn)購(gòu)物廣場(chǎng)、紅星美凱龍家居廣場(chǎng)等10個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，力促鳳凰衛(wèi)視、臺(tái)灣遠(yuǎn)東、印尼力寶等10個(gè)在談項(xiàng)目早日落地。這將再次吸引零售網(wǎng)點(diǎn)在此附近建立。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局要按照錦州市城市總體規(guī)劃要求，圍繞錦州市建設(shè)成為遼西商貿(mào)金融中心的要求，充分體現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對(duì)城市形態(tài)建設(shè)和功能完善的基礎(chǔ)作用，對(duì)服務(wù)遼西的聚集與輻射作用。據(jù)錦州市外經(jīng)貿(mào)局透露的消息，今年8月下旬，錦州市劉洋副市長(zhǎng)帶隊(duì)赴中國(guó)香港就錦州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與香港7家地產(chǎn)商進(jìn)行接觸。9月初和9月中旬，香港方面對(duì)中央大街改造以及中央大街延伸地段非常感興趣，有客商訪問錦州，敲定開發(fā)項(xiàng)目；另一家公司派高層管理人員來錦州考察太陽廣場(chǎng)CBD項(xiàng)目和大型超市項(xiàng)目。時(shí)隔一個(gè)月，錦州市與香港客商就中央大街地產(chǎn)開發(fā)部分項(xiàng)目簽訂協(xié)議，這也凸顯了中央大街的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　三、結(jié)語

　　零售網(wǎng)點(diǎn)的合理規(guī)劃應(yīng)充分考慮到上述幾個(gè)因素，堅(jiān)持以人為本，統(tǒng)籌兼顧，實(shí)現(xiàn)零售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化。通過對(duì)錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)布局影響因素的分析，為將來建設(shè)一個(gè)更加合理的零售網(wǎng)點(diǎn)而努力。并推進(jìn)錦州成功成為遼西商貿(mào)金融中心盡早的完成。要使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與配套設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施相配套，并協(xié)調(diào)發(fā)展。要堅(jiān)持以下幾個(gè)相結(jié)合：要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與城市規(guī)劃相結(jié)合，規(guī)劃的調(diào)控功能與市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)作用相結(jié)合，發(fā)展新興業(yè)態(tài)與改造傳統(tǒng)商業(yè)相結(jié)合，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)與小店的生存發(fā)展相結(jié)合，規(guī)劃當(dāng)前與籌劃未來相結(jié)合。政府應(yīng)發(fā)揮宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃進(jìn)行其引導(dǎo)作用，營(yíng)造可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境。要處理當(dāng)前與未來的關(guān)系，充分考慮可能發(fā)生的不確定因素，抓住一切機(jī)遇，揚(yáng)長(zhǎng)避短，建立一個(gè)較完善的零售網(wǎng)點(diǎn)格局。并且要有所創(chuàng)新，打破傳統(tǒng)的商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)布局打造一個(gè)獨(dú)一無二只屬于錦州的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局，這將會(huì)帶來全國(guó)各地的矚目，并加快錦州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，一定要從實(shí)際出發(fā)，尊重市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，充分利用好現(xiàn)有資源及優(yōu)勢(shì)，將規(guī)劃進(jìn)行的更加徹底和完善并在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。必須充分利用好錦州的優(yōu)越的地理位置，及豐富的資源，進(jìn)行合理的規(guī)劃，創(chuàng)造更加繁榮的錦州市。錦州市零售網(wǎng)點(diǎn)合理的布局必將會(huì)給錦州市帶來一個(gè)翻天覆地的變化，給予錦州一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)和面貌。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]向毅文.沈陽大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局問題及對(duì)策研究，2008.

　　[2]王波.我國(guó)大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃影響因素分析，2007.

　　[3]李小建等.經(jīng)濟(jì)地理學(xué).第一版.北京：高等教育出版社，1999.

　　[4]張晶.錦州中央大街商業(yè)區(qū)改造—未來3年新錦州.