摘要：通過(guò)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的配合，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，從科學(xué)的角度去分析和評(píng)估土地使用權(quán)，確定合理地價(jià)。

　　關(guān)鍵詞：土地使用權(quán),開(kāi)發(fā),評(píng)審,估價(jià)

　　0 前言

　　國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓?zhuān)�是近年�?lái)新出現(xiàn)的一種土地使用權(quán)出讓方式。掛牌出讓土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

　　在掛牌出讓中，無(wú)論是出讓人還是競(jìng)買(mǎi)人，都需要確定一個(gè)合理的價(jià)格。確定合理的地價(jià)，可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的配合，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，從科學(xué)的角度去分析和測(cè)算。

　　按土地開(kāi)發(fā)程度，可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類(lèi)。毛地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施或只完成臨時(shí)三通一平的土地，熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整(俗稱(chēng)已完成七通一平或五通一平)的土地。因此，地價(jià)有毛地價(jià)和熟地價(jià)。毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成。

　　其中，土地使用權(quán)出讓金為交給國(guó)家的土地使用權(quán)費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為大市政費(fèi)和四源費(fèi)。熟地價(jià)由毛地價(jià)和土地開(kāi)發(fā)成本組成，土地開(kāi)發(fā)成本為征地及拆遷補(bǔ)償、七通一平費(fèi)等費(fèi)用。其中，征地費(fèi)用是指征用農(nóng)民集體所有的土地所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是指城市土地的舊城改造費(fèi)用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要為被拆遷居民房屋的補(bǔ)償及安置費(fèi)，單位拆遷補(bǔ)償為被拆遷單位房屋的補(bǔ)償、安置及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。七通一平費(fèi)是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)狻⑼�熱力、通郵、通路和場(chǎng)地平整。

　　1、毛地價(jià)的評(píng)估方法

　　毛地價(jià)由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)組成，主要評(píng)估方法有以下幾種：

　　1.1 、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指按政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。

　　北京市人民政府于2002年頒發(fā)了《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》(京政發(fā)[2002]32號(hào))及其說(shuō)明，對(duì)北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)按照不同用途和地價(jià)區(qū)類(lèi)的基準(zhǔn)地價(jià)重新作了規(guī)定，并要求北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行宏觀控制。

　　該基準(zhǔn)地價(jià)的表示形式為樓面熟地價(jià)，同時(shí)公布樓面毛地價(jià)。樓面熟地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建筑面積分?jǐn)偟耐暾�土地使用�?quán)的平均價(jià)格。樓面毛地價(jià)是指各土地級(jí)別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)的平均樓面價(jià)格。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式(商業(yè)、綜合、居住)為：

　　宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　宗地樓面毛地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面毛地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

　　該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率大于或等于級(jí)別平均容積率的情況。

　　宗地樓面毛地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)(樓面毛地價(jià))×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×級(jí)別平均容積率/宗地容積率

　　該宗地樓面毛地價(jià)公式，適用于宗地容積率小于級(jí)別平均容積率的情況。

　　1.2 、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)宗地與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生了交易的類(lèi)似宗地進(jìn)行比較，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，對(duì)發(fā)生了交易的類(lèi)似宗地的已知價(jià)格進(jìn)行修正，從而得出估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：

　　估價(jià)宗地價(jià)格=可比宗地價(jià)格×估價(jià)宗地情況/可比宗地情況×估價(jià)宗地期日/可比宗地交易日期×估價(jià)宗地區(qū)域因素/可比宗地區(qū)域因素×估價(jià)宗地個(gè)別因素/可比宗地個(gè)別因素

　　1.3 、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指在求取估價(jià)宗地價(jià)格時(shí)，將估價(jià)宗地開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，掃除開(kāi)發(fā)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)，來(lái)確定估價(jià)宗地價(jià)格的一種方法。其基本公式為：

　　估價(jià)宗地價(jià)格=完成后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)

　　2、土地開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估方法

　　土地開(kāi)發(fā)成本的評(píng)估方法主要有市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法。評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本的市場(chǎng)比較法與前述評(píng)估毛地價(jià)的市場(chǎng)比較法相同。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本，是先分別運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估出熟地價(jià)和毛地價(jià)，然后將兩者相減即為土地開(kāi)發(fā)成本。

　　運(yùn)用成本法評(píng)估土地開(kāi)發(fā)成本，是土地開(kāi)發(fā)成本各構(gòu)成部分的累加即為土地開(kāi)發(fā)成本。由于掛牌出讓的宗地，其來(lái)源有農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地，國(guó)有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成不同，所以土地開(kāi)發(fā)成本可分為農(nóng)民集體土地的開(kāi)發(fā)成本、住宅用地的開(kāi)發(fā)成本和單位用地的開(kāi)發(fā)成本。

　　2.1 、農(nóng)民集體土地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

　　農(nóng)民集體土地的開(kāi)發(fā)成本主要是征地補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按國(guó)家及北京市有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的征用農(nóng)民集體土地的費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算：集體土地征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+青苗補(bǔ)償費(fèi)+地上物補(bǔ)償費(fèi)+勞動(dòng)力安置費(fèi)+超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)+菜田基金+耕地占用稅等

　　2.2 、住宅用地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

　　住宅用地的開(kāi)發(fā)成本主要是居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算：

　　住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=(基準(zhǔn)地價(jià)×K +基準(zhǔn)備房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)+搬家補(bǔ)償費(fèi)

　　上式中，K 為容積率修正系數(shù)。

　　2.3 、單位用地開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算

　　單位用地的開(kāi)發(fā)成本主要是單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，應(yīng)按北京市房屋拆遷法規(guī)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算：

　　非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物重置成本+停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+搬家補(bǔ)償費(fèi)

　　上式中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)，K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。

　　由于以前的土地使用權(quán)出讓主要采用協(xié)議出讓方式，土地開(kāi)發(fā)成本雖然有法律、法規(guī)對(duì)征地拆遷費(fèi)用項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定，但在實(shí)際中的費(fèi)用是通常土地取得者與原土地占有者討價(jià)還價(jià)確定的，其之間的協(xié)商結(jié)果通常不公開(kāi)，因此目前還沒(méi)有比較成熟和準(zhǔn)確的評(píng)估操作方法。

　　3、土地掛牌競(jìng)買(mǎi)出價(jià)的評(píng)估

　　目前掛牌出讓中的競(jìng)買(mǎi)人，主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商取得土地的目的，主要是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商的角度來(lái)評(píng)估競(jìng)買(mǎi)出價(jià)，主要有市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

　　市場(chǎng)比較法是通過(guò)來(lái)自于市場(chǎng)的可比實(shí)例的實(shí)際成交價(jià)格，評(píng)估競(jìng)買(mǎi)出價(jià)，因此這種方法評(píng)估出的價(jià)格最能反映市場(chǎng)狀況。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商而言，市場(chǎng)比較法是一種最直接、最簡(jiǎn)便的估價(jià)方法，但要注意所選可比實(shí)例與掛牌出讓的宗地的可比性。另外，要注意未來(lái)市場(chǎng)變化，要對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化趨勢(shì)有所判斷。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最能體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商的意圖，其評(píng)估出的價(jià)格是在其他成本相對(duì)確定的基礎(chǔ)上，在保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商能獲得期望利潤(rùn)的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資商所能支付的最高價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算過(guò)程如下：

　　3.1 、銷(xiāo)售收入(開(kāi)發(fā)價(jià)值)。對(duì)掛牌項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位后，根據(jù)其所在區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的比較，得出掛牌宗地如果進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的銷(xiāo)售價(jià)格。

　　3.2 、銷(xiāo)售稅費(fèi)(俗稱(chēng)二稅一費(fèi))。為銷(xiāo)售收入的5.5 %。

　　3.3 、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括：

　　(1 )勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用，為建安工程費(fèi)的2.6 %;

　　(2 )招投標(biāo)費(fèi)，為建安工程費(fèi)的0.06%;

　　(3 )監(jiān)理費(fèi)用及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)，為建安工程費(fèi)的0.95%;

　　(4 )專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)，為建安工程費(fèi)的5 %。

　　3.4 、市政費(fèi)用。包括：

　　(1 )區(qū)外工程費(fèi)為200 元/平方米;

　　(2 )區(qū)內(nèi)市政費(fèi)用為建安工程費(fèi)的5-10%(包括紅線內(nèi)上水、下水、電力、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)的工程費(fèi))。

　　3.5 、建安工程費(fèi)及有關(guān)費(fèi)用。包括：

　　(1 )建安工程費(fèi)(包括綜合建筑、設(shè)備及裝修)，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定每平方米的造價(jià);

　　(2 )小區(qū)配套費(fèi)，為建安工程費(fèi)的5-10%;

　　(3 )綠化費(fèi)，根據(jù)項(xiàng)目的綠化情況而定。

　　3.6 、建設(shè)期管理費(fèi)用，為成本之和的3-5 %。

　　3.7 、財(cái)務(wù)費(fèi)用(貸款利息)，為成本之和的6-8 %，

　　3.8 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，為成本之和的2-5 %。

　　3.9 、銷(xiāo)售費(fèi)用(廣告及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi))，為銷(xiāo)售收入的2-5 %，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，為總成本的5-20%。

　　由于掛牌出讓方式實(shí)施的時(shí)間還不長(zhǎng)，有關(guān)運(yùn)作還在探索中，因此隨著掛牌出讓的不斷完善，掛牌出讓中的地價(jià)評(píng)估方法也會(huì)更加完善。

　　[1] 牟翠偉，城區(qū)土地估價(jià)方法探討，山東科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2007. (26)

　　[2] 施建剛，房地產(chǎn)估價(jià)方法拓展，上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2003

　　[3] 譚文兵，英國(guó)的土地市場(chǎng)管理及其對(duì)我國(guó)的借鑒意義，廣東土地科學(xué)，2008..(01)