摘要：以蘭州市安寧區水掛莊村為例，對城中村經濟現狀進行了分析，提出了以市場化為導向，控制城中村的衍生;以適當保留城中村為原則，設計不同的改造模式;打破二元分割，綜合設計城中村治理機制;完善城市住房體系，提供低端賃住房供給;完善被征地農民的就業和社會保障制度等解決方案。
　　關鍵詞：城中村；城中村改造；蘭州
　　
　　“城中村”是我國快速城市化過程中的產物，無論在東部沿海城市還是在中西部城市都普遍存在。目前國內對城中村的研究處于開創性階段，對城中村的概念、特征、現狀等表面問題都有所涉及，但是對城中村改造實施后，原城中村村民的經濟生活狀況如何，卻研究的相對較少。所以，本文通過實地調查和走訪改造后的城中村村民，了解城中村改造后他們的實際生活狀況，揭示了其中存在的問題，并希望能為政府以后改造城中村提供一定的參考。
　　一、安寧區城中村概況
　　蘭州市城中村改造涉及61個村，2.8萬戶家庭，2.3萬畝耕地，拆遷住宅面積712萬平方米，約10萬農民，總投資180-200個億。涉及的61個城中村，其中城關區分布最多為22個，占蘭州市城中村總數的36.07%，安寧區次之，占比為34.43%，在七里河區和西固區分布差別較小，占總數的12%左右；高新區分布最少，總共有3個，跟其他市轄區相比，高新區地處城關區內，從空間來看，占據面積較小，如圖1所示。
　　圖1蘭州市城中村在各城區的分布
　　
　　資料來源：根據蘭州市城中村改造資料匯編整理
　　在蘭州市的總61個城中村中，其中城關區分布有10625戶，總人口為29524人；安寧區有12174戶，總人口為34198人；而七里河區和西固區分別有4747戶，6817戶，相應的人口分別為17163人、19269人。從各城區的城中村的戶口數和人口數來看，安寧區規模最大，而城關區次之，七里河區和西固區在人口上分布較為相似，而從戶數來看，西固區要高于七里河區，如圖2所示。
　　圖2蘭州市城中村（戶口數）各城區分布
　　
　　資料來源：根據蘭州市城中村改造資料匯編整理
　　從蘭州市城中村的平均戶數和人口密度來看，七里河區平均每戶人口最多達到3.6個，而其他各區圍繞在各城區的平均水平2.9人左右，稍有差別。通過總人口比總城中村的個數，算出的人口密度來看，七里河區和西固區最高分別為2451.86和2408.61，其他各區相對較小。
　　隨著蘭州市新一輪城市規劃和城中村改造規劃的出臺，蘭州市的城市化進程不斷加深，城中村改造步伐明顯加快，各城區完成舊房拆遷（戶）總共為4324戶，分別為：城關區1094戶，七里河區687戶，安寧區171戶，西固區385戶。舊房拆遷的總面積為98.7萬m2。其中城關區為24.3萬m2，七里河區為20.4萬m2，西固為8.7萬m2，而安寧區為34萬m2。是市內拆遷面積最大的區，占總拆遷面積的34.45%。
　　完成選址定點和完成規劃設計上見表2-1。已搬入新居的戶數總數為1690戶，其中城關區為308戶，七里河區為147戶，西固區為46戶，而安寧區為966戶，占全市已搬入新居的戶的57.16%，而占安寧區整個城中村戶數的7.93%，遠高于其他各區。
　　表1蘭州市分地區的城中村改造進度統計
　　項目 合計 城關區 七里河 安寧區 西固區 高新區
　　完成選址定點數（個） 47 22 3 7 11 4
　　完成規劃設計（個） 36 12 3 7 10 4
　　舊房拆遷占比 11.99% 10.30% 14.47% 1.40% 5.65% 26.27%
　　已搬入新居占比 4.69% 2.90% 3.10% 7.93% 0.67% 13.20%
　　注：舊房拆遷占比：指舊房拆遷戶數占城中村所有戶數的比例；已搬入新居占比：指已搬入新居的戶數比城中村所有戶數。
　　資料來源：根據蘭州市城中村改造資料匯編整理
　　從總量上來看，城關區與七里河區已建成安置房都達到了16萬m2。西固較小，而安寧區相比，建成區面積較高為23.4萬m2。在安置房的建設進度上，城關區和安寧區最高。從結構上看，城關區正在建設的安置房所占比例較高，而七里河區恰好相反，所占比例最低，安寧區依次按完成舊房拆遷、正在建安置房和已建成安置房順序遞減，改造銜接較為緊密，如圖3所示。
　　圖3蘭州市各城區城中村改造進度
　　
　　資料來源：根據蘭州市城中村改造資料匯編整理
　　蘭州市城中村改造工作自2006年5月正式啟動以來，取得了階段性成果，制定出臺了一系列配套政策，廣泛開展了宣傳動員，經過深入細致的摸底調查，編制完成了城中村改造《總體規劃》和《項目用地規劃》，全面清理和整治了違法建設。
　　截止到2011年6月，城中村無形改造工作全面完成，全市61個城中村的戶籍轉性工作全部完成，共審批“農轉非”32207戶，93932人；61個城中村的撤村建居工作全部結束，村委會全部轉為社區居委會，已正式運行；全市61個城中村的集體經濟全部進行了股份改制，近10萬農民成為了股東。與此同時，有形改造全面啟動，共引進投資商33家，已開工建設村民安置房206萬平方米，部分項目已建成并實現回遷。在社會保障方面，全市共籌措資金34422萬元，為8038名村民辦理了養老和醫療保險，到領取年齡的村民已開始領取養老保險金。
　　二、樣本的基本情況
　　本調查問卷以蘭州市安寧區十里店鄉和劉家堡鄉具有代表性的水掛莊等城中村為調查對象，然后在每個城中村中隨機抽取50戶家庭，并對每戶家庭的居民進行訪問調查，總發放問卷200份，剔除無效問卷，最終回收182份有效調查問卷，問卷有效率為91%。作為研究對象的兩個鄉，距蘭州西站約6.6公里，距蘭州西關十字約10.5公里，距東方紅廣場約14.3公里。總計發放調查問卷200份，調查者情況包括年齡，文化程度和戶籍性質三部分。被訪問的年齡狀況，從調查問卷來看，年齡在30-40之間占總調查人數的31.49%，占比最高；而年齡在40-50之間的占到29.28%；而年齡小于18歲和50歲以上的較少，僅占15.47%。受訪者文化程度為初中程度的占到總數的39%，小學與高中程度的占比較為一致，在20%左右，而大專或以上的占比為14%，相對較小。安寧區城中村的戶籍性質調查結果顯示：58.89%已轉為非農戶口，將近25.56%的轉為城市（城鎮）非農戶籍，而僅有15.56%的戶籍仍為農村戶口，即將近85%的戶籍已完成了改造。現就安寧城中村的經濟狀況進行重點討論，并針對安寧城中村經濟現狀和存在問題提出合理建議。
　　三、安寧城中村經濟現狀調查結果分析
　　隨著蘭州市城市建設用地迅速擴張，城中村的農業用地不斷減少，有些城中村村民已完全失去了農業用地。因此上，專門從事農業活動的人口在不斷減少，農業地位持續下降，非農產業逐步成為主要的經濟部門，其中第三產業尤為突出。隨著農業占比的降低，農業收入占整體村民的收入比例不斷下降，而與此同時，由于農民失去了土地，其收入來源呈現多元化，如打工收入，房租收入等。其中以土地收益和物業收益為主。
　　（一）城中村的收入來源
　　對于城中村村民而言，其收入來源主要包括農業收入、房屋出租、打工收入、集體分紅等。處于不同發展階段或位于不同區位的城中村有一定差異，上述各部分所占比例略有不同。成熟性的城中村，房屋出租收入和務工收入在家庭收入中占絕對地位；萌芽性的城中村以農業收入為主，再加上一部分外出務工收入，幾乎沒有出租屋經濟；而發展性的城中村是介于兩者之間，以農業和房屋出租為主。
　　城中村村民的收入情況因所在區位，村整體經濟狀況不同而不同。如處在大學城中心的水掛莊村與其他村莊相比，由于處在安寧區人口最多，較繁華的中心，因此其房屋的出租價格普遍較高，出租收入占較大的比重，村民生活水平也高。根據訪談和問卷調查（如圖1），村民收入的主要來自家庭副業，諸如打工和出租房屋。從調查的樣本村的情況看，打工收入所占比例最高，達到46%，其次為家庭副業占37%，農業收入僅占3%，這與城中村的形成直接相關，在城中村形成的初期，農民村落周圍的土地納入城市的建設當中，隨著城市的不斷擴展，村落周圍的土地逐漸被利用完，而僅剩村落因其改造困難而保留最終形成城中村。因此農業收入占比較小是城中村區別與一般村落的一個重要特點。而與現有研究的結論有所出入的主要是出租房屋所占的比例并不是村民收入的主要來源，所占比例僅為14%，究其原因，主要跟安寧區離市中心較遠，從整個蘭州市的區位來看，其布局較為偏遠，另外，根據訪談和調查發現，租戶主要以剛畢業的大學生群體為主，以及個體經營戶。對于剛畢業的大學生來說，由于經濟條件所限，對城中村租金較低的房租較為偏好。
　　不同的城中村，其房屋出租價格總體有較大的差異，在同一城中村內部，從調查結果看，其出租房屋的租金也會因所處地理位置、房間大小、層數的不同而不等。一般情況下，靠近村口的，裝修較好的房間，短租每月租金150～200元不等，長租每月租金100～150元不等；而地處較為不便，裝修較差，區位條件不太的房屋，其價格較為便宜。
　　圖1安寧城中村收入來源統計
　　
　　資料來源：根據調查問卷整理
　　房屋的租戶，從調查結果的統計來看，城中村的房屋主要出租的群體大多為剛畢業工作的上班族和外地農民工，由于安寧是蘭州歷史上的文教區，文教事業發達，轄17所大專院校，包括西北師范大學，政法學院，蘭州交通大學，蘭州農業大學和城市學院等規模幾萬人的大學，因此周邊院校的學生在各種出租群體中的占有較大的比重。從圖2看出，各種做生意的商販所占比例最低。長期租住是主要的出租形式。
　　圖2安寧城中村租戶統計
　　
　　資料來源：根據問卷調查整理
　　（二）城中村的支出
　　從調查統計數據看，城中村村民已大部分失去土地，主要靠出租房屋和打工維持生活，因此對于城中村居民來說，除了平時家里的日常支出，如電費，每月支出大概在30元左右，日常消費介于300元到500元之間以外，最大的支出為自家宅基地的建設投資，一般建設初期投資為10萬到15萬不等。
　　（三）城中村的收益分析
　　由于城中村租金低廉，管理松弛，交通比較方便等原因，導致大部分外來人口來居住。這些外來人口對價格相對較低的出租屋需求旺盛，城中村成為出租屋主要的供應者，從而形成了獨特的“出租屋經濟”（如圖4）。以出租屋的形式，即住宅出租是大多數村民采取的最為普遍的方式，此外還有臨街居民的商鋪出租（如圖3），或商鋪和住宅混合出租等形式。與住宅出租相比，商鋪的出租收入較高，但受區位影響較大，一般臨街建筑，或村中巷子的兩邊布局較多，這些地段由于人流量大，不但可以服務于本村居民的日常消費，還可以滿足村周邊的居民和流動人口的消費。因此，住宅出租和商鋪出租便形成了城中村居民最基本的收入來源，其特點：比較穩定，金額較為固定。
　　與以往的研究比較，安寧城中村的房屋供居住出租收入相對較小，而打工收入約占46%。究其原因，主要是由于安寧區遠離市中心，交通不通暢形成時間差，因此會阻礙一些在市區工作的租戶流入。安寧區城中村主要以長期租住為主，租金每月約100-150元，短期租住者每月為150-200元。一般家庭其住宅總面積大約在300平方左右，村民自建住宅中供出租的房間以大間、小間為多，大房間不到22平米，小房間10平米左右，大房間很少供出租。房間數量一般有20～30間左右，以臨街或靠近路口附近的房間數目居多，樓層較高，平均每戶每月的出租收入約1500-2500元不等。對于有商鋪出租的，收入會高一些。
　　圖3功能齊全的服務業圖4不斷加高的出租房屋
　　三、安寧“城中村”改造的對策建議
　　在安寧城中村改造的總體思路下，堅持安寧城中村改造的一般原則，結合安寧城中村經濟現狀調查的結果，對安寧區城中村改造提出以下針對性措施。
　　（一）以市場化為導向，控制城中村的衍生
　　現有土地利用制度仍未能清晰界定農戶宅基地的城市開發權(包括流轉)。從城市發展和空間資源優化配置的要求看，集體土地建設發展權的市場化改革是必須的。但如果試圖一蹴而就也是不可能的。事實上，現有的一些“城中村”改造實踐就是在市場化方面的嘗試和探索。而現有實踐中暴露的問題也說明，必須要掌握好市場化的時機，太早會傷害城郊農民的利益、不利于社會穩定。而太晚則治理的成本和難度越大。
　　（二）以適當保留為原則，設計不同的改造模式
　　根據城市整體的人口和就業崗位分布，研究城市城中村社區的空間配置需求，進而編制統一的城中村治理專項規劃，合理保留其城市低品質社區的功能。并制訂“城中村”的分區治理目標；盡量減少“成片拆除、統一規劃與重建”的模式，積極推進小規模的改造、更新模式，并采取多元化的治理手段。根據規劃目標以及不同更新對象采取拆、改、留、修及社區發展策略；在未建立可持續的資金來源機制的情況下，不應把公共財力集中在少數的試點上，避免增加后繼“城中村”改造的難度。
　　（三）打破二元分割，綜合設計城中村治理機制
　　由于安寧城中村存在社會管理、經濟體制、文化等的二元結構，導致長期以來兩者的分割，因此要解決城中村改造經濟問題，首先要改變城鄉二元分割，提供城中村融入城市的軟環境。
　　在土地房產的確權基礎上，設計社會發展轉換機制。城中村土地由集體所有制改為國家所有制；村民由農業戶口轉為市民戶口；基層管理組織由村委會改為社區居委會；原集體經濟轉化為股份制企業。從體制入手，改革土地、人口與城市管理體制，改革城市土地、人口與規劃管理體制，走城市主導型的城郊農村城市化的道路，將村鎮改制與城市擴張結合起來，做到既征地又管人，使就業居住性質與戶口性質同步轉變。
　　（四）完善城市住房體系，提供低端租賃住房供給
　　在城中村還沒有改造之前，城中村的存在恰好解決了外來人口的住房問題。當城中村改造后，由于類似于城中村這樣的廉租房已不復存在。從而對低收入外來人口產生較大的負外部性，雖然目前外來人員的社會地位較低，但他們已成為城市重要的組成部分，并且對城市社會經濟發展起著越來越重要的作用。因此，外來人口的居住問題必須予以解決。同時，在滿足低收入群體對住房需求的同時，也不能忽視城中村村民的過渡時期的住房問題。
　　（五）完善被征地農民的就業和社會保障制度
　　堅持以土地換保障的原則。被征地農民以土地有償使用的方式換取養老、醫療、低保等社會保障，徹底消除后顧之憂。在保障形式上，被征地農民轉為城鎮居民后，依照有關規定納入城市居民最低生活保障制度。勞動年齡段以上被征地農民建立基本養老保險和住院及大額醫療保險制度。對征地時未達到勞動年齡段的人員到達就業年齡后，參加相關的社會保險。
　　通過政府扶持就業、社會幫助就業、社區組織就業、自主創業、組織轉移就業等多種方式，幫助被征地農民實現就業；健全就業服務體系，加大就業培訓工作力度。堅持先培訓、后就業、先培訓、后輸出的原則，充分利用現有的就業訓練中心、技工學校、職業學校、民辦職業培訓機構，加強對被征地農民的培訓，提供被征地農民的市場就業競爭能力；加大政策扶持力度，全面促進就業工作