摘要：隨著我國經濟的快速發展，特別是農村社會主義市場經濟體制框架的建立，農村土地流轉誕生并顯得日益緊迫。如何建立和完善農村土地流轉機制進行了一些探討，以促進農村土地使用權的規范有序流轉，提高土地資源配置效率。
　　關鍵詞：農村土地流轉；機制；使用權
　　
　　《中華人民共和國農村土地承包法》自2003年1月1日起正式實施，在法律上賦予農民長期而保障的土地使用權，使農村土地承包經營有了法律保障。在經濟力量推動和政策的引導下，農村土地流轉行為日漸增多，各種流轉方式不斷涌現，并取得了一定的制度績效，但在流轉過程中，各種相關的矛盾、糾紛和問題也隨之而來。一方面土地流轉過程中侵權現象嚴重，傷害了農民對土地的感情，甚至導致農民對土地掠奪式經營的短期行為，同時也有損制度的嚴肅性和有效性。另一方面實踐中存在著流轉規模小、交易不規范、配置效率低等諸多缺陷，直接制約著稀缺土地資源的合理流動和優化配置，影響著農業和農村經濟的持續發展。本文就建立和完善農村土地流轉機制進行一些探討。
　　1、培育和發展土地使用權流轉的中介服務公司
　　土地使用權流轉是一項比較復雜的交易過程，不但涉及流轉的多個主體，而且要顧及土地市場的地域性、層次性等特點。隨著農村市場經濟的發展，土地使用權的需求與供給都會增加，為使土地使用權流轉市場有序化、高效化，必須建立與行政脫鉤的、市場化的中介服務公司。這種公司可以是盈利性的，也可以是非盈利性的。政府有關部門應加強對農村土地流轉中介公司的資格審查，界定經營范圍，規范服務費用，不得代繳代扣農戶承包土地稅費。
　　中介公司應該具有以下功能：（1）搜集信息功能。作為中介組織要通過多方面的渠道，了解農地流轉市場的供給和需求狀況，了解農地的市場價格，以便為農地使用權的買賣雙方提供及時便利的信息（2）組織談判、訂立合約功能。通過這樣的中介組織，把農戶與農戶之間，農戶與其他的經濟組織之間的要通過較大的交易成本才能實現的面對面的談判，轉化為由中介組織組織進行，雙方既可以直接進行、也可以間接進行的談判。談判或訂立合約中出現的意見分歧可以由中介組織來進行調解，在這個過程中，中介組織應該規范必要的程序，盡可能使土地使用權交易雙方簽定書面的土地流轉合約，并且進行合約的鑒證。（3）扮演公證人的角色，監督合約執行情況，調解交易雙方可能出現的爭端。
　　我們應該建立以下幾個方面的中介服務體系：（1）土地投資經營公司。專門從事進入市場的農地交易活動。（2）土地評估事務所。通過事務所評估，賦予土地使用權一定的價值，為土地交易提供合理的數量界限。（3）土地銀行或土地融資公司。從事土地抵押業務或土地儲蓄業務，對放棄土地使用權的農民給予低息或無息貸款，以便從事二、三產業。（4）土地保險公司。從事對土地投資、經營業務的保險活動，同時也給出讓土地使用權的農民提供新職業的培訓、養老金，它還可以通過收授逾期抵押土地并將其出租、轉變等活動，來充當土地交易中介組織。（5）委托代理機構。主要是接受客戶的要求為之買賣土地。（6）土地租賃公司，專門從事收購那些經營能力凋萎者的土地，轉租或轉賣給那些經營能力旺盛者，通過這種活動來促進土地的有效流轉和集中。（7）土地證券公司。專門從事土地使用交易的場所，這種公司也可與土地經營公司經營（實物）合并在一起。
　　2、加強土地使用權流轉價格機制的建設
　　建立土地流轉制度，核心問題就是要建立科學的土地價格評估系統。合理的地價是實現農村土地市場運行的必要前提。要科學測算土地流轉價格，迫切需要作好以下工作：
　　第一、全面考慮地價的構成因素。包括（1）由于我國集體土地的特殊稟賦，應明確附加在土地身上的多種保障功能價格。另外，土地使用權的價格，是指受讓方新用途的價格，必須以出讓地新用途的收益為依據來計算；（2）應考慮土地的級差地租；（3）供求關系；（4）成本價值。由于各類土地中投入的資本含量及其折舊狀況不同，表現出來的土地資產使用價值就有區別；資產凈值大的使用價值高，其地租或地價則高，反之則低；（5）出讓年限及市場利息率。
　　第二、合理確定基準地價。應在充分考慮上述地價構成因素的基礎上，分等定級，科學評估，確定農村土地基準價格。目前比較可行的辦法是以集體經濟組織為單位，建立土地經濟評價小組，對土地進行定級、估價，應體現合理公平的原則。（1）根據對土地生產力影響較大的指標如土壤肥力、土質、地勢地貌、平整度、灌溉條件等劃分土地等級。（2）再根據各級土地上適種作物近幾年的產量、產值、收益等對土地進行經濟評價并主要由各級土地的純收益來估算土地使用權的價格。基準地價是土地出讓、轉讓的價格依據，可作為流轉的“起點價”，再以基準定價確定具體地塊的標定地價。
　　第三，做好地價調控管理和監督工作。對于集體土地流轉可征收“土地流轉稅”和“土地增值稅”，以平抑地價。對于超過標定地價的交易價，實現按遞增比例向出讓方征稅，對于地價明顯低于標定地價的土地，實行政府或集體組織優先購買政策。
　　第四，實行地價公示制度。地價經測定核準后，應亮牌標價，增加透明度。地價公示制度，可以減少投機炒作，增強土地市場運行的公平、公正。
　　3、推行土地使用權證券化，加速土地流轉和集中
　　土地作為重要的生產資料，只有在流轉中才實現增值，提高邊際效益。為了促進土地使用權流轉并制止以土地作為資產保值手段或其它不合理的利用行為，應推行土地使用權證券化。具體做法是：以重新調整后的土地承包關系為依據，在地籍調查和土地評價的基礎上，給農民頒發土地使用權證。做到一塊地發一證，評議小組3-5年考評一次，內容有:適種作物投入產出效益考核、土地升級或降級考核等。對土地增值部分按集體與農戶投入的比例分配。地力下降的由土地承包者向集體交足降級補償費、嚴重棄耕丟荒、毀壞農地的要予以罰款并收回土地使用權，再按質出讓。使用權證在土地承包時一次性簽發，其持有者可以將土地進行轉讓、租賃、抵押、入股等，實現使用權的二次流轉。土地使用權的流轉要實行權屬登記制度，對產權權屬變更進行監督，并兼顧監察土地數量、質量的動態變化，按照“認地不認人”的原則，與最后登記在冊的土地產權主體發生契約責任關系。這樣，土地使用權流轉以證券的方式來實現，大大增加土地使用權流動的可操作性，從而能夠在更大范圍內實現土地與資金、技術、勞動力的合理配置。還為社會閑置資金流向農業部門提供了簡便易行的方式，有利于解決長期以來農業投入不足的問題。
　　4、加強農村金融對土地流轉的支持
　　（1）改革信貸管理體制，加大農業信貸投入。適當下放信貸審批權限，放寬基層金融機構審批限額，基層金融機構單筆審批限額應根據農戶農業生產的需求確定；合理確定農業信貸規模，信貸規模應與農業經營大戶生產資金需求相一致；合理確定貸款期限，與農業生產周期相一致。(2)完善貸款方式，切實解決農民貸款難問題。擴大信用放款額度；建議政府組建貸款擔保中心；積極推廣農戶聯保制度。(3)改善信貸投向，使信貸投人資金向農業經營大戶傾斜。(4)降低利率水平，減輕農民負擔。進一步加大對支農再貸款利率優惠的力度，降低農村金融機構的資金成本；國家應給予農村金融機構在稅收、融資等方面優惠的政策，間接降低農業貸款利率。(5)政府盡快試點和推開農民房屋產權證、土地使用權證制度等。
　　
　　參考文獻：
　　[1]王義山.吉林省農村土地流轉問題研究[J].長春金融高等專科學校學報,2001(1)
　　[2]高其勛.長尾理論對中小企業培育核心能力的啟示[J].現代管理科學,2009(1)
　　[3]朱菊妹.積極拓展農村土地流轉的新思維[J].江南論壇,2010(3)
　　
　　搜論文知識網致力于為需要刊登論文的人士提供相關服務,提供迅速快捷的論文發表、寫作指導等服務。具體發表流程為：客戶咨詢→確定合作，客戶支付定金→文章發送并發表→客戶接收錄用通知，支付余款→雜志出版并寄送客戶→客戶確認收到。鳴網系學術網站，對所投稿件無稿酬支付，謝絕非學術類稿件的投遞！