摘要：隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的深入與全球金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個自1998年以來的最大調(diào)整期。本文結(jié)合預(yù)控，就房地產(chǎn)開發(fā)整個過程的成本管理需關(guān)注的幾個問題進(jìn)行了探討。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；成本管理
　　
　　受2008年的全球金融風(fēng)暴影響，我國實體經(jīng)濟(jì)急速回落，國內(nèi)股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。因此，降低成本、提高企業(yè)成本管理水平就顯示出它的重要性。
　　一、土地成本
　　房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，作為稀缺資源，國家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級市場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場運行情況，掌握市場數(shù)據(jù)，爭取以客觀合理的價格取得土地。具體在競買過程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門招標(biāo)掛牌拍賣文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時為防范風(fēng)險，根據(jù)預(yù)控的原則，在競拍前要為自己確定一個包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價位。根據(jù)市場行情確定房地產(chǎn)銷售價格并依據(jù)經(jīng)驗確定各項開發(fā)成本、利潤倒推計算出土地可能成交價，同時通過敏感性分析，根據(jù)銷售價格及各項成本的變動幅度倒推計算出相應(yīng)的土地價格變動幅度，以市場未來客觀銷售價格及可承受成本、利潤結(jié)合開發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計算出的結(jié)果作為可承受的心理價位。除出讓方式外，開發(fā)企業(yè)還可以通過轉(zhuǎn)讓方式從其他土地使用者取得土地，在通過轉(zhuǎn)讓方式獲得土地過程中，應(yīng)根據(jù)雙方交易情況，以較低的價格取得開發(fā)用地，并在轉(zhuǎn)讓合同的簽訂過程中注意風(fēng)險成本。
　　二、政府規(guī)費
　　房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對象除購房者外就是政府各有關(guān)部門。政府規(guī)費也是開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費的管理。政府規(guī)費主要包括項目立項、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門交納的費用。各項費用的交納都有各級政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過程中，正處于項目前期，開發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時能夠利用各項政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項費用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財務(wù)費用。
　　三、建安成本
　　建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，是開發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購置費用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價管理、建設(shè)中造價管理及項目結(jié)算管理三個階段。
　　招投標(biāo)合同價管理是建安成本控制的重點，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類別等確定項目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過程中根據(jù)建筑市場、建材市場的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過程中的競爭情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價。建造中造價管理是在工程建設(shè)過程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項目費用計劃著手，先將工程費用分解，并進(jìn)一步分解為子項，再按時間進(jìn)度分解，隨后將費用額度安排到相應(yīng)子項和時間段，形成費用計劃；在費用計劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測、糾偏、檢查的分階段步驟實施建安成本費用控制。通過以上程序，開發(fā)企業(yè)可以對工程建設(shè)中出現(xiàn)的費用偏差及早發(fā)現(xiàn)，并有針對性的采取糾偏措施，實現(xiàn)建安成本的動態(tài)控制和主動控制，從而保障項目投資的順利實施，正確處理工程變更，并能防止承包方索賠情況的發(fā)生。項目結(jié)算是建安成本的最終表現(xiàn)形式。項目結(jié)算應(yīng)依據(jù)建設(shè)工程承包合同及建設(shè)中的造價管理的基礎(chǔ)資料，由內(nèi)部審計人員按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。工程管理與結(jié)算人員應(yīng)部門分開，起到監(jiān)督作用。
　　四、專業(yè)費用
　　專業(yè)費用是開發(fā)企業(yè)聘請勘察設(shè)計、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專業(yè)公司要支付的費用。專業(yè)公司的參與是提高開發(fā)項目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來了新的設(shè)計理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計方面，應(yīng)從建筑設(shè)計、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開發(fā)項目的個性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開發(fā)企業(yè)在項目前期引入物業(yè)管理理念，提高購房者對項目建成后的良好預(yù)期，同時提高項目投資效益。開發(fā)企業(yè)在沒有確定固定的專業(yè)公司合作伙伴前，可以從提高項目品質(zhì)及控制成本兩方面考慮，廣泛調(diào)查并聽取專家意見，采用招投標(biāo)方式聘請專業(yè)公司并降低專業(yè)費用。在具有了良好的合作基礎(chǔ)后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意建立穩(wěn)固的合作聯(lián)盟，形成自身強(qiáng)大的專業(yè)咨詢顧問群體。
　　五、配套費用
　　配套費用包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施，車棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費用。配套費用的支出一般處于項目后期，開發(fā)企業(yè)資金相對充裕，又是吸引購房者的最后階段，這時開發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費用；項目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運行費用。
　　六、管理及銷售費用
　　管理費用是不管項目進(jìn)展如何開發(fā)企業(yè)一直要支出的費用，包括企業(yè)辦公費用、人員工資、招待費用、宣傳費用、固定資產(chǎn)折舊等。控制管理費用依賴于企業(yè)具備完善的管理體制，開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對每項費用設(shè)立專項的管理制度。
　　銷售費用是企業(yè)在商品房銷售過程中所支出的推廣宣傳費用和中介機(jī)構(gòu)代理銷售應(yīng)支付的代理費用。推廣宣傳費用包括廣告費、公關(guān)活動費等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來決定費用的投放量。代理費用則根據(jù)開發(fā)項目的銷售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項目較難出售時，代理費率較高；當(dāng)項目易于出售，開發(fā)企業(yè)就可以自行銷售，代理費用就很低。
　　七、財務(wù)費用
　　由于房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過程中，就存在手續(xù)費、利息、傭金、發(fā)行費及匯兌損益等各項財務(wù)費用。降低財務(wù)費用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財務(wù)費用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項目運作中應(yīng)特別注意資金的時間價值。項目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時間較遠(yuǎn)，這時資金的運用應(yīng)慎重。支出過大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會增大企業(yè)財務(wù)費用。延緩支出的渠道有緩交政府各項規(guī)費、減小工程款期初支付比例等。開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用還與自身的信用管理有緊密的關(guān)系，企業(yè)信用等級低時，開發(fā)企業(yè)無法取得銀行貸款支持，只能通過高成本的其他融資渠道取得資金，財務(wù)費用較高；企業(yè)信用等級高時，開發(fā)企業(yè)容易取得項目貸款，且能獲得相應(yīng)的利率優(yōu)惠，財務(wù)費用較低。
　　八、結(jié)束語
　　隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機(jī)。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]翁益郎.影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效因素的研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2009.10.
　　[2]張志宇.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的主要問題及對策[J].中國建設(shè)信息,2009.6.