論文導(dǎo)讀：小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根源在于我國(guó)二元制土地制度，要想徹底解決問(wèn)題，最終還需制度的創(chuàng)新。但長(zhǎng)期形成的一種制度，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新、變革是不太現(xiàn)實(shí)的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國(guó)社會(huì)保障等相關(guān)制度不完善的情況下，進(jìn)行土地制度的變革可能會(huì)帶來(lái)更多的問(wèn)題。因此，在現(xiàn)有制度下，通過(guò)地票交易、保障性租房的轉(zhuǎn)變以及承認(rèn)短期內(nèi)以租代售的效力等措施解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進(jìn)一步探究。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是當(dāng)前亟待解決的社會(huì)難題。本文通過(guò)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的概念、存在問(wèn)題和發(fā)展現(xiàn)狀的界定，通過(guò)對(duì)國(guó)外一些可供借鑒制度的分析，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的不同情況，對(duì)指標(biāo)交易、承認(rèn)短期租賃的效力、有條件轉(zhuǎn)化為保障性住房等綜合治理路徑進(jìn)行了相關(guān)探討。本文選自《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》。《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》雜志(原名《中國(guó)房地信息》)雜志是由國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，主要面向、建筑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、裝飾設(shè)計(jì)、家居建材、城市環(huán)境規(guī)劃、建筑院校、設(shè)計(jì)院等行業(yè)的房產(chǎn)建筑行業(yè)雜志。

　　關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題路徑,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

　　上個(gè)世紀(jì)90年代初期，小產(chǎn)房就已出現(xiàn)，國(guó)家多次發(fā)布禁止令，但其今天的發(fā)展態(tài)勢(shì)仍難以遏制。據(jù)2012年2月29日獨(dú)立機(jī)構(gòu)REICO工作室公布的數(shù)據(jù)顯示，1995年一201O年，小產(chǎn)權(quán)房竣工面積總量為7.6億平方米。1995年以來(lái)小產(chǎn)權(quán)房竣工面積占當(dāng)年全社會(huì)住宅竣工面積的比重基本在5％以下，與當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比值維持在6％～10％，已成為城鎮(zhèn)常住人口的重要住房來(lái)源。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已成為亟待解決的社會(huì)難題。在本質(zhì)上J、產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題不僅僅是“房”的問(wèn)題，更主要的是一個(gè)“土地”的問(wèn)題，是一個(gè)是否允許集體土地自由向城市流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。[1l一、小產(chǎn)權(quán)房的界定。

　　（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念。

　　法律上并沒(méi)有“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念或說(shuō)法，學(xué)術(shù)界對(duì)其內(nèi)涵的界定也未有統(tǒng)一意見(jiàn)。小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)房”而言的，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中一種約定俗成的稱謂。

　　小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于其建設(shè)在集體土地上，沒(méi)有繳納土地出讓金，房屋所有者沒(méi)有集體土地使用權(quán)，只有事實(shí)上的房屋所有權(quán)，且無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

　　根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征，筆者所認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指，在未取得集體土地使用權(quán)的情況下，在農(nóng)村集體土地上建造的，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人出售，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)而非國(guó)家房屋管理部門頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。包括占用農(nóng)地建造的房屋，占用宅基地和占用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造并出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人房屋。

　　（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題。

　　1.合法性問(wèn)題。

　　我國(guó)的土地分屬國(guó)家和集體所有。《中華人民共和國(guó)憲法》第l0條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱《土地管理法》）第8條均規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有。同時(shí)《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于集體所有的土地。《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》規(guī)定，申請(qǐng)的土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)首先向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，主管部門審查后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。可見(jiàn)普通商品房建設(shè)只能申請(qǐng)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地，或已被征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有的集體土地。而且必須向國(guó)家繳納土地出讓金取得城市建設(shè)用地使用權(quán)，然后通過(guò)一系列的報(bào)建手續(xù)取得規(guī)劃許可。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并未經(jīng)過(guò)國(guó)家征收手續(xù)轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)性質(zhì)，亦未經(jīng)國(guó)家土地管理部門批準(zhǔn)，因此，是違反法律規(guī)定建造在農(nóng)村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。

　　2_，J、產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

　　《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，通過(guò)劃撥或出讓方式取得土地使用權(quán)，由縣級(jí)以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證；在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建造的房屋，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并沒(méi)有合法的土地使用權(quán)，因此沒(méi)有土地使用權(quán)證，亦不能取得房屋所有權(quán)證。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房缺少土地使用證和房屋預(yù)售許可證，購(gòu)房合同無(wú)法在房管部門備案，房產(chǎn)交易得不到法律的保護(hù)，很可能導(dǎo)致一房多賣，加大了小產(chǎn)權(quán)交易的不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房后無(wú)法到房產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)，不能真正取得房屋的所有權(quán)，以至在今后的房屋拆遷、政府進(jìn)行土地征用過(guò)程中，購(gòu)房者無(wú)法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　3.，』、產(chǎn)權(quán)房的流通問(wèn)題。

　　我國(guó)《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。可見(jiàn)在權(quán)利設(shè)定層面上，禁止在農(nóng)民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面上，禁止土地使用者以轉(zhuǎn)讓的方式處分其土地使用權(quán)和以出租的方式在其土地使用權(quán)上為他人設(shè)定承租權(quán)。v-r2007年頒布實(shí)施的作為保障公民所有權(quán)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，雖將宅基地使用權(quán)作為單獨(dú)一章規(guī)定在用益物權(quán)中，但第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用于土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”致使限制宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀并未得到改變。而且我國(guó)實(shí)行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)也隨之流轉(zhuǎn)，這顯然是違反我國(guó)禁止性規(guī)定的，因此小產(chǎn)權(quán)的流通是違法的。此外，如前所述，小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保障的權(quán)屬，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)買者往往會(huì)因缺乏法律依據(jù)而遭受損失，致使小產(chǎn)權(quán)房難以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)流通。

　　4小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問(wèn)題。

　　小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)缺乏相關(guān)部門的監(jiān)督，建設(shè)單位的資質(zhì)問(wèn)題也得不到審查。在房屋竣工以后，亦沒(méi)有辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)，其質(zhì)量難以保障。

　　二、國(guó)外相關(guān)制度的借鑒。

　　小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)制度和法律的特有產(chǎn)物，國(guó)外沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。但國(guó)外的一些制度和對(duì)一些問(wèn)題的處理，可以為我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決提供思路和借鑒。

　　（一）日本的農(nóng)地保護(hù)制度。

　　日本40％的人口居住在鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村面積占國(guó)土總面積的97.2％，因此日本十分重視鄉(xiāng)村的管理和規(guī)劃以及鄉(xiāng)村耕地的保護(hù)。《農(nóng)地法》是日本農(nóng)地制度的核心。該法允許鄉(xiāng)村農(nóng)地流轉(zhuǎn)，但強(qiáng)調(diào)“只有直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)者的權(quán)利才應(yīng)獲得保障”。日本通過(guò)實(shí)施“農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制度”保護(hù)農(nóng)地。1952年頒布的《農(nóng)地法》第4條規(guī)定，農(nóng)地所有者將自己的農(nóng)地改變用途或轉(zhuǎn)賣他人，超過(guò)2公頃的由國(guó)家農(nóng)林水產(chǎn)大臣批準(zhǔn)；2公頃以下的由都道府縣知事批準(zhǔn)。

　　《農(nóng)地法》第92條又規(guī)定，不經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用農(nóng)地的，處3年以下有期徒刑和100萬(wàn)日元以下的罰金。阱我國(guó)和日本都屬于耕地資源稀缺的國(guó)家，對(duì)農(nóng)地實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)制度。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，我們可以借鑒日本經(jīng)驗(yàn)，不是禁止流轉(zhuǎn)，而是實(shí)行農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制，即保護(hù)了耕地，又適合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

　　（二）德國(guó)事實(shí)物權(quán)的處置。

　　德意志民主共和國(guó)時(shí)期，非用益物權(quán)人未經(jīng)授權(quán)在他人土地上建筑房屋或請(qǐng)求人建筑房屋的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。如農(nóng)民在農(nóng)業(yè)合作社所有的土地上建造房屋，農(nóng)業(yè)合作社將這些房屋轉(zhuǎn)讓給市民，或者將其所有的土地流轉(zhuǎn)給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國(guó)家部門、企業(yè)或者社會(huì)合作社建造房屋的活動(dòng)，常常是在所有權(quán)界限不明或不享有任何用益物權(quán)的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國(guó)的法律，建造人對(duì)這些建筑物不能產(chǎn)生所有權(quán)，這被稱為“事實(shí)上的物權(quán)秩序”。I41事實(shí)物權(quán)處理的前提在于理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。《德國(guó)物權(quán)法整理法》采用統(tǒng)一土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的物權(quán)關(guān)系的思路，賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)：購(gòu)買土地或者支付一定的費(fèi)用取得地上權(quán)。選擇購(gòu)買土地，一般情況下土地價(jià)格為正常流通價(jià)格的一半，在物權(quán)變更時(shí)可能會(huì)還會(huì)存在補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)。在選擇獲得地上權(quán)的情況下，土地使用人需要支付的地上權(quán)租金為土地流通價(jià)值的2％（私人住宅、租賃之住宅建筑物）到3.5％（工商業(yè)的土地等），是通常地上權(quán)租金的一半。嗍德意志共和國(guó)時(shí)期的事實(shí)物權(quán)問(wèn)題與我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題很相似，產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題同樣需要理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。讓小產(chǎn)權(quán)法合法化時(shí)可以通過(guò)政府征地的方式改變土地性質(zhì)，而房屋所有者則可通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地的使用權(quán)。

　　三、處置小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的路徑。

　　小產(chǎn)權(quán)房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內(nèi)改變一種長(zhǎng)期存在的制度幾乎是不可能的。在現(xiàn)有土地制度前提下尋求解決路徑更為實(shí)際。

　　筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的處理可以采用以下路徑：

　　1.堅(jiān)決拆除占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房。

　　一方面，我國(guó)《土地管理法》第4條、第31條、第33條、第34條等條款以及《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，分別對(duì)土地用途管制、基本農(nóng)田保護(hù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批等制度做出了規(guī)定。

　　《中華人民共和國(guó)刑法》第342條還對(duì)非法占用耕地改作他用的刑事責(zé)任做出了具體規(guī)定。因此，未經(jīng)法定程序占用耕建造小產(chǎn)權(quán)房的行為不僅違反了民商法律規(guī)定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，也是人口大國(guó)，糧食問(wèn)題是我國(guó)的首要問(wèn)題，不僅關(guān)系著l3億人民的溫飽，也關(guān)系著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。目前我國(guó)耕地總面積約為18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O％。

　　因此，我們必須實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決拆除占用耕地的違法建筑。

　　2.通過(guò)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)方式使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。

　　用地指標(biāo)交易是與實(shí)物交易相對(duì)的概念，是對(duì)國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱為“辦法”）提出的“增減掛鉤”的貫徹與創(chuàng)新。“指標(biāo)”是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)用地的指標(biāo)。四重慶市在2008年就已開(kāi)始試點(diǎn)“地票”制度，目前成都也在試點(diǎn)此項(xiàng)制度。地票不是“土地”的“票據(jù)化”，也不是“土地權(quán)益”的“票據(jù)化”，更不是農(nóng)村土地“承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的“票據(jù)化”，而是“指標(biāo)”的“票據(jù)化”。票交易首先是在自愿的前提下，把農(nóng)村廢棄、閑置的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共設(shè)施通過(guò)復(fù)墾變?yōu)楦�地；然后，由土地部門和農(nóng)業(yè)部門聯(lián)合對(duì)復(fù)墾出來(lái)的耕地進(jìn)行質(zhì)量和數(shù)量把關(guān)，將確認(rèn)騰出的建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)作為地票，在農(nóng)村地票交易所進(jìn)行交易；最后買到地票的企業(yè)，在城市規(guī)劃區(qū)范圍里面去尋找可開(kāi)發(fā)的集體土地，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)，征為國(guó)有土地后，通過(guò)“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。通過(guò)地票交易將集體土地變?yōu)閲?guó)有，小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房，購(gòu)買者補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，由房管部門進(jìn)行初始登記并頒發(fā)權(quán)屬證書。但是地票交易尋找的可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地必須符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

　　3.設(shè)定條件和程序使符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房。

　　在不符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，由于不在城市規(guī)劃區(qū)，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無(wú)法通過(guò)征地轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的方式讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。現(xiàn)在不少學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊?/p>

　　小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者多為中低收入階層的城鎮(zhèn)居民，可以說(shuō)小產(chǎn)房起到了一定的社會(huì)保障功能。而且小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房有一些相似的特征。小產(chǎn)權(quán)房的處置多是以租代售，實(shí)際上是一次性繳納了若干年的租金，具有廉租房的特征。而且小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買人和經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買人一樣，都無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，叉具有經(jīng)濟(jì)適用房的特征。小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房出現(xiàn)功能交叉，但是由于其沒(méi)有合法的地位，加之在監(jiān)督和管理上處于灰色真空地帶，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有發(fā)揮其社會(huì)效益，甚至出現(xiàn)大量閑置。另一方面，我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》考让獬�了其被�?qiáng)拆的命運(yùn)，避免了資源的浪費(fèi)，又能增加社會(huì)保障性住房，充分發(fā)揮部分房屋的社會(huì)效應(yīng)，較好的協(xié)調(diào)了農(nóng)民、購(gòu)房者、以及政府之間的利益。

　　要把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ闲宰》啃枰�解決兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是二者的土地銜接問(wèn)題，二是購(gòu)買者的身份問(wèn)題。

　　首先，二者的土地銜接問(wèn)題。目前保障性住房是國(guó)有土地，小產(chǎn)權(quán)房是集體土地，要實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房的轉(zhuǎn)變，要么統(tǒng)一二者的土地性質(zhì)，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對(duì)“公共利益”進(jìn)行廣義的解釋，筆者認(rèn)為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)屬于“公共利益”的范疇，在這一點(diǎn)上是符合征收要求的。但是由于此類小產(chǎn)權(quán)房的土地不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不符“兩規(guī)”的征收要求，因此不宜通過(guò)征收方式解決。而且征收過(guò)多會(huì)造成農(nóng)民失地過(guò)多，對(duì)我國(guó)的土地制度和各方利益均構(gòu)成較大沖擊。再者政府的財(cái)力畢竟是有限的，不可能所有的小產(chǎn)權(quán)房都通過(guò)政府征收讓其合法化。相比之下，允許在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房更具有可行性。對(duì)那些不是單戶農(nóng)民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以征用集體土地并通過(guò)購(gòu)買的方式回購(gòu)集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)檎饔貌⒉粫?huì)改變土地性質(zhì)，而回購(gòu)又不會(huì)損害農(nóng)民的既得利益。

　　回購(gòu)款遠(yuǎn)高于征用補(bǔ)償款，購(gòu)房者支付的購(gòu)房款即可作為政府支付給農(nóng)民的土地征用補(bǔ)償款和房屋回購(gòu)款，政府不用再掏錢，農(nóng)民也無(wú)需向政府返還高于征用補(bǔ)償?shù)哪遣糠挚铐?xiàng)，農(nóng)民的既得利益得到了保障。對(duì)于其他不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以承租，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民支付的租金即作為政府支付的租金。

　　其次，購(gòu)房者身份問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房后，購(gòu)買者的身份仍然存在問(wèn)題。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者和廉租房的承租者都有嚴(yán)格的條件限制，如果對(duì)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認(rèn)為，可以同時(shí)改變受保障對(duì)象的限制條件，應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題視為一個(gè)特殊問(wèn)題進(jìn)行特殊處理。可以設(shè)置一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，在時(shí)間點(diǎn)以前夠買小產(chǎn)權(quán)房并支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時(shí)間點(diǎn)以后購(gòu)買或在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂了購(gòu)房合同，但并未支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。若簽訂的是長(zhǎng)期租賃合同，在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂并支付相應(yīng)租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求；只支付了部分租金的，按照實(shí)際交付的租金年限為合同期限，期限內(nèi)視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時(shí)間點(diǎn)以后簽訂的租賃合同，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。這樣既不會(huì)與二元制土地制度相沖突，也沒(méi)有否定當(dāng)前的二元制戶籍制度。

　　4.承認(rèn)非耕地上的小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)“以租代售”的效力目前，小產(chǎn)權(quán)房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關(guān)于最高租賃期間的限制性規(guī)定，實(shí)務(wù)中的小產(chǎn)權(quán)房租賃合同表現(xiàn)形式總體上分為超過(guò)2O年的租賃合同、20年期滿自動(dòng)續(xù)期的合同以及不超過(guò)20年的高租金合同三種。

　　哦互過(guò)合法程序已經(jīng)由政府擁有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)房，在2O年的租賃期內(nèi)，承認(rèn)其效力。超過(guò)20年部分以及期滿后自動(dòng)續(xù)期部分無(wú)效。借鑒德國(guó)對(duì)事實(shí)物權(quán)的處置經(jīng)驗(yàn)，賦予承租人選擇權(quán)，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同之間進(jìn)行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房合同的，購(gòu)買人按照其購(gòu)房款與轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房?jī)r(jià)款（包含土地價(jià)款）的比例與政府按份共有房屋產(chǎn)權(quán)，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購(gòu)房款。使用人若要取得房屋完全所有權(quán)，則應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房制度的規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)并符合其他限制性條件。

　　四、小結(jié)。

　　小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的根源在于我國(guó)二元制土地制度，要想徹底解決問(wèn)題，最終還需制度的創(chuàng)新。但長(zhǎng)期形成的一種制度，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新、變革是不太現(xiàn)實(shí)的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國(guó)社會(huì)保障等相關(guān)制度不完善的情況下，進(jìn)行土地制度的變革可能會(huì)帶來(lái)更多的問(wèn)題。因此，在現(xiàn)有制度下，通過(guò)地票交易、保障性租房的轉(zhuǎn)變以及承認(rèn)短期內(nèi)以租代售的效力等措施解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進(jìn)一步探究。

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