摘要：如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低工程造價，成為當(dāng)前開發(fā)商亟待解決的重要問題。
　　關(guān)鍵詞：職責(zé)；成本控制；工作流程
　　一設(shè)計階段對工程造價的影響
　　設(shè)計階段是影響項目投資程度的最大階段。按照德國專家墨爾的研究結(jié)果，工程項目各個階段對投資的影響程度是不同的。總的影響趨勢是隨著項目的開展，各項工作對投資影響程度逐步下降，方案設(shè)計階段對投資的影響程度可高達(dá)95%，到施工階段至多10%左右。設(shè)計階段節(jié)約投資的可能性約為88%，而施工中節(jié)約投資的可能性僅為12%。所以，加強(qiáng)設(shè)計階段管理，做好設(shè)計工作，才能有效地控制工程的投資。
　　二不同設(shè)計階段對工程造價的控制程序
　　成本的合理控制是一個項目研發(fā)的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位，控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計管理。項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進(jìn)度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。合理的控制研發(fā)產(chǎn)品的成本是從多方面考慮的，例如：新的規(guī)劃形態(tài)、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關(guān)系都要在研發(fā)的過程中仔細(xì)考慮與研究；對設(shè)計方案的材料成本及建造成本均應(yīng)及時與預(yù)算部部溝通，保證項目的成本的可控性。成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。做為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成本控制涉及到各個部門，預(yù)算、工程、設(shè)計、銷售，甚至是物業(yè)服務(wù)。成本控制對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對公司所有員工而言是意識。只有制定合理的成本控制程序，方能使成本控制落到實處。結(jié)合工作實踐，以下將針對不同的設(shè)計階段，從職責(zé)和工作流程等方面對成本控制要點進(jìn)行探討。
　　三規(guī)劃設(shè)計階段
　　1職責(zé)：按市場定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計方案，使公司開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。
　　2設(shè)計單位的選擇：根據(jù)公司開發(fā)項目策劃定位報告及項目特點，采取概念規(guī)劃方案評審加報價比選、或項目考察加報價比選的方式選擇合適的設(shè)計單位。規(guī)劃設(shè)計是實現(xiàn)項目開發(fā)目標(biāo)的一個重要階段，規(guī)劃設(shè)計方案是有效實現(xiàn)項目定位的第一步，因此該階段的成本控制重點是選擇適合項目特點的設(shè)計單位，設(shè)計費用的控制應(yīng)以保證設(shè)計質(zhì)量為前提，可通過市場價格比較和合同約定等手段進(jìn)行控制。設(shè)計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設(shè)計單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設(shè)計單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計水平而非收費的高低。
　　3工作流程：預(yù)算部根據(jù)《可研報告》和《項目策劃定位報告》，編制《項目成本控制目標(biāo)》，設(shè)計部結(jié)合《項目策劃定位報告》和《項目成本控制目標(biāo)》編制設(shè)計任務(wù)書，組織規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。工程部參與規(guī)劃設(shè)計方案評審，根據(jù)規(guī)劃方案提交該階段《項目材料控制標(biāo)準(zhǔn)》，并同時提交預(yù)算部進(jìn)入成本測算。銷售部參與規(guī)劃設(shè)計方案評審，根據(jù)規(guī)劃方案，擬定銷售案場及樣板示范單元設(shè)計需求，并同時提交預(yù)算部進(jìn)入成本測算。
　　物業(yè)公司參與規(guī)劃設(shè)計方案評審，根據(jù)規(guī)劃方案提交物業(yè)管理需求，并提交預(yù)算部核定物業(yè)管理費用控制標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入成本測算。預(yù)算部參與規(guī)劃設(shè)計方案評審，根據(jù)規(guī)劃方案及其他部門各成本控制要求修正《項目成本控制目標(biāo)》，編制《項目單位單項工程成本測算》。設(shè)計部根據(jù)評審意見組織調(diào)整規(guī)劃方案設(shè)計。
　　四施工圖設(shè)計階段
　　1職責(zé)：按規(guī)劃設(shè)計方案和《項目單位單項工程成本測算》組織實施施工圖設(shè)計，使公司開發(fā)項目的施工圖設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。
　　2設(shè)計單位的選擇：根據(jù)公司開發(fā)項目策劃定位報告及項目特點，采取招標(biāo)或評審的方式選擇合適的設(shè)計單位。施工圖設(shè)計是整個設(shè)計流程的第二個階段，盡管設(shè)計費在建設(shè)工程的全過程費用中比例不大，但對工程造價影響深遠(yuǎn)，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，對降低工程造價、實現(xiàn)項目開發(fā)目標(biāo)非常重要。因此該階段的成本控制重點是選擇專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、有類似項目設(shè)計經(jīng)驗的設(shè)計單位，設(shè)計費用的控制應(yīng)以保證設(shè)計質(zhì)量為前提，可通過市場價格比較和合同約定等手段進(jìn)行控制。施工圖設(shè)計合同應(yīng)約定含鋼量、設(shè)計變更率等控制標(biāo)準(zhǔn)。可以增加要求設(shè)計公司提供有關(guān)合理設(shè)計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設(shè)計階段開始，就對成本有所控制。
　　3工作流程：由設(shè)計部組織，預(yù)算部、銷售部、工程部參與，制定交房標(biāo)準(zhǔn)，提交公司確認(rèn)后，結(jié)合規(guī)劃設(shè)計方案編寫《施工圖設(shè)計任務(wù)書》，組織施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計過程中，待建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計方案完成后，設(shè)計部組織由專家、預(yù)算部、工程部共同參與的方案評審。對施工圖設(shè)計方案的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行過程評審，提出明確的書面審查意見，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。工程部參與施工圖設(shè)計方案過程評審，制定該階段《項目材料控制標(biāo)準(zhǔn)》，并同時提交預(yù)算部修正《項目單位單項工程成本測算》。設(shè)計部根據(jù)評審意見組織調(diào)整施工圖方案設(shè)計，完成施工圖設(shè)計。
　　五其他設(shè)計階段
　　1職責(zé)：按規(guī)劃設(shè)計方案、施工圖、項目開發(fā)需求、《項目單位單項工程成本測算》組織各專項項目的施工圖設(shè)計，包含裝修、景觀、地質(zhì)勘察、基坑支護(hù)、夜景照明、地庫劃線、特殊結(jié)構(gòu)等項目的設(shè)計，使公司開發(fā)項目的專項設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。
　　2設(shè)計單位的選擇:根據(jù)公司開發(fā)項目的特點，采取招標(biāo)、評審、或直接委托的方式選擇合適的設(shè)計單位。除裝修與景觀設(shè)計外，目前市場上其余各項工程的設(shè)計與施工多是一個主體，鑒于此種情況，設(shè)計單位的選擇將根據(jù)不同的情況區(qū)別對待，設(shè)計成本控制的重點將放在整體技術(shù)方案的評估，設(shè)計費用盡可能與施工費用綜合考慮。
　　3工作流程:按照銷售部關(guān)于銷售案場及樣板示范單元的設(shè)計需求、預(yù)算部確認(rèn)的費用控制標(biāo)準(zhǔn)組織裝修設(shè)計。設(shè)計過程中，待設(shè)計方案完成后，設(shè)計部組織由預(yù)算部、銷售部共同參與的方案評審。對設(shè)計方案的效果和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行過程評審，提出明確的書面審查意見，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。景觀方案設(shè)計與景觀施工圖設(shè)計參照規(guī)劃方案與施工圖設(shè)計流程進(jìn)行設(shè)計、評審、及成本確認(rèn)。專項工程的設(shè)計參照施工圖設(shè)計流程進(jìn)行設(shè)計、評審、及成本確認(rèn)。
　　六設(shè)計變更的成本控制
　　主體施工圖設(shè)計周期短，工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費用額較大，應(yīng)重點把控。據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)地產(chǎn)公司由設(shè)計失誤所帶來各項目設(shè)計變更占總建造成本的3－10%，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。因甲方要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批表》，經(jīng)設(shè)計、預(yù)算、工程和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，按照設(shè)計變更控制程序辦理變更。辦理過程中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目變更。一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價)與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定。
　　七結(jié)語
　　隨著房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提高，成本管理已從一般的成本核算和成本控制事后分析發(fā)展為綜合全面預(yù)防性的成本管理。有效的投資成本控制的手段是把事前控制作為一個重要部分，同時結(jié)合工程項目實施中的過程控制，并在項目完成后進(jìn)行科學(xué)有效的成本分析考核，并由上述各階段環(huán)節(jié)的分別控制形成一個完成的成本控制管理體系。制定合理的流程，是建立成本控制管理體系的第一步。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]《工程項目管理》中國建筑工業(yè)出版社，2006
　　[2]《房地產(chǎn)項目成本控制》中國建筑工業(yè)出版社，2006
　　[3]《項目成本工程師手冊》南開大學(xué)出版社，2006
　　
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