摘要：本文首先分析了構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系的必要性，指出必須構(gòu)建合理的房地產(chǎn)管理體系才能適應(yīng)新時(shí)代的要求。然后從幾個(gè)層面分析了構(gòu)建該體系的各個(gè)層面。構(gòu)建項(xiàng)目管理體系是一個(gè)龐大的工程，必須花大精力專(zhuān)門(mén)研究，必須從整體上把握，這樣才能滿(mǎn)足房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的要求。
　　關(guān)鍵詞：管理；質(zhì)量控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；溝通；監(jiān)督
　　
　　0引言
　　現(xiàn)代化的工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模不斷增大，隨之而來(lái)的是很多國(guó)有、民營(yíng)建筑企業(yè)逐漸演變成今天求大求全、粗獷不細(xì)致樣的建筑產(chǎn)業(yè)公司。而且存在著組織成本過(guò)高、推諉扯皮、爭(zhēng)奪財(cái)力人力資源的現(xiàn)象。隨著整個(gè)組織內(nèi)部摩擦的增多，效率變得越來(lái)越地下。不僅如此，當(dāng)前工程項(xiàng)目管理經(jīng)常出現(xiàn)行政代替組織管理、以施工管理代替項(xiàng)目管理的現(xiàn)象。對(duì)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)審批和項(xiàng)目后期的總結(jié)評(píng)價(jià)階段確沒(méi)有給予足夠的重視，還沒(méi)有真正做到完全面向工程項(xiàng)目管理的全過(guò)程，這些弊病大大降低了建筑業(yè)生產(chǎn)效率。為了強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的計(jì)劃與控制過(guò)程，合理進(jìn)行資源分配、合理實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目控制與項(xiàng)目的管理，需要建立良好的工程項(xiàng)目管理體系，使工程項(xiàng)目各方服從于工程項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化、集約化的項(xiàng)目管理，強(qiáng)化建設(shè)業(yè)內(nèi)部的分工與合作，承包商、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)方等通過(guò)良好的工程項(xiàng)目組織，放下包袱，輕裝前進(jìn)。
　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的龐大，管理組織也是一個(gè)十分巨大的工作。本文不可能面面俱到地把所有方面闡述清楚，只能站在筆者認(rèn)識(shí)的角度，談?wù)勀承┓矫娴目捶ā?br /> 　　1加強(qiáng)前期的策劃管理
　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)十分復(fù)雜龐大的項(xiàng)目，對(duì)于這種大的組織項(xiàng)目，工程前期的開(kāi)發(fā)策略制定有著重要的意義，甚至一定程度上影響著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。到現(xiàn)在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟傳統(tǒng)意義上的的單純蓋房子賣(mài)已經(jīng)不能劃等號(hào)了。作為房地產(chǎn)發(fā)展的一種必定結(jié)果，肯定逐漸呈現(xiàn)出的越來(lái)越大型化的特點(diǎn)。在這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)發(fā)展商面臨的除了圖紙和產(chǎn)品等的競(jìng)爭(zhēng)以外，仍需要懂得怎么引導(dǎo)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。可以說(shuō)項(xiàng)目的前期策劃與制定，可能是房地產(chǎn)項(xiàng)目生死攸關(guān)的大事，只有房地產(chǎn)前期的準(zhǔn)確決策，才可以避免項(xiàng)目運(yùn)作中的偏差。通過(guò)進(jìn)行有效地策劃，能有力地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，包括人力資源、物力資源、社會(huì)資源等等。房地產(chǎn)前期策劃能理清它們的關(guān)系，分析它們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)在一起，形成一個(gè)共同的目標(biāo)。
　　2加強(qiáng)質(zhì)量控制
　　質(zhì)量控制的方法是以抽樣技術(shù)為基礎(chǔ)的，許多生產(chǎn)工藝和施工活動(dòng)的規(guī)模太大，根本無(wú)法進(jìn)行全面檢查，因此必須應(yīng)用抽樣檢查技術(shù)。首先是基于概率論的驗(yàn)收取樣，如果在預(yù)先選定的范圍內(nèi)選取樣本就不會(huì)干擾工作繼續(xù)進(jìn)行。接著繪制質(zhì)量評(píng)估圖，用于比較樣品抽樣結(jié)果和“正常狀態(tài)下”的期望結(jié)果。施工中的材料的評(píng)定通常通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法來(lái)進(jìn)行。
　　隨著檢查思想或文化的進(jìn)一步發(fā)展，由此使施工承包方工人和工程師將他們的工作標(biāo)準(zhǔn)僅僅設(shè)定為“對(duì)付檢查員的檢查”。通常工藝的標(biāo)準(zhǔn)將隱含地由檢查員決定，因?yàn)槿绻�現(xiàn)有的工藝標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有得到檢查員的認(rèn)可，承包商就要付出昂貴的返工費(fèi)用。如果承包商、工程師和技工對(duì)該工程的質(zhì)量要求有清楚的理解，他們就能夠通過(guò)自檢一次性完成工作或及時(shí)調(diào)整工藝。這種以質(zhì)量保證為基礎(chǔ)的思想能降低潛在的產(chǎn)生不合格工作和其昂貴的返工成本的風(fēng)險(xiǎn)。必須建立合理的技術(shù)質(zhì)量控制策略，而且應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行，才能夠?qū)崿F(xiàn)低成本下高效質(zhì)量控制。
　　3良好的項(xiàng)目溝通
　　在合理的項(xiàng)目管理體系中，項(xiàng)目經(jīng)理所領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目部是項(xiàng)目的組織核心，所有資源由項(xiàng)目經(jīng)理和職能人員之間及各職能人員分配。但是，只有核心是不夠的。尤其該核心應(yīng)該積極與各個(gè)層面加強(qiáng)良好的溝通和協(xié)調(diào)，建立融洽的工作關(guān)系，才能激勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理部成員，完成工程的順利開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)負(fù)著重大的責(zé)任，同時(shí)每一個(gè)項(xiàng)目成員也有著各自的責(zé)任。由于項(xiàng)目的成員角色復(fù)雜，所以協(xié)調(diào)是個(gè)復(fù)雜工作。
　　3.1加強(qiáng)與專(zhuān)家的溝通
　　這里項(xiàng)目經(jīng)理與技術(shù)專(zhuān)家的溝通是十分重要的。技術(shù)專(zhuān)家常常對(duì)基層的具體施工了解較少，只注意技術(shù)方案的優(yōu)化，而對(duì)社會(huì)和心理方面的影響則注意較少。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該積極引導(dǎo)，從全局的角度考慮，既發(fā)揮技術(shù)人員的作用，又能使方案在全局切實(shí)可行。
　　3.2明確成員職責(zé)
　　設(shè)計(jì)比較完備的管理工作流程，明確規(guī)定項(xiàng)目中的正式溝通的方式、渠道和時(shí)間，使大家能夠按程序、按規(guī)則辦事。但同時(shí)，因?yàn)檫^(guò)細(xì)的管理程序使依賴(lài)于它的組織僵化，而且項(xiàng)目具有一次性和特殊性，實(shí)際情況千變?nèi)f化，對(duì)其很難進(jìn)行定量的評(píng)價(jià)，要管理好項(xiàng)目，還是要依靠管理者的能力。這樣在程序化的同時(shí)，還應(yīng)該靈活的應(yīng)對(duì)外界條件的變化，提高組織效率。
　　3.3調(diào)動(dòng)成員積極性
　　組織者應(yīng)從心理學(xué)、行為學(xué)等角度激勵(lì)各個(gè)成員的積極性。雖然不一定通過(guò)給成員提升、加薪的手段，但是通過(guò)有效的溝通，仍然能夠達(dá)到提高項(xiàng)目成員的積極性的目的。
　　4加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)督
　　從以上對(duì)比分析的國(guó)家和地區(qū)來(lái)看，為防止投資建設(shè)的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的腐敗行為，保證政建設(shè)項(xiàng)目的投資效果，有效控制投資，應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目的監(jiān)督機(jī)制，尤其是針對(duì)一些大型的政府工程建設(shè)項(xiàng)目，可以借鑒一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。比如美國(guó)采取由美國(guó)總會(huì)計(jì)事務(wù)所下屬的總審計(jì)署辦公室對(duì)政府投資項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行前期評(píng)估，并對(duì)項(xiàng)目完成進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督工作，同時(shí)項(xiàng)目的資金必須經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)和議會(huì)批準(zhǔn)后方可得到財(cái)政撥款。日本也在總理府下專(zhuān)設(shè)了政府采購(gòu)?fù)对V檢討委員會(huì)，專(zhuān)門(mén)接受與政府投資建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的投訴。
　　5總結(jié)
　　改革開(kāi)放的路雖然走了20多年，但我國(guó)建筑行業(yè)的管理組織模式有些仍然比較落后。在洶涌的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮沖擊下，為了能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中有效地勝出，加強(qiáng)管理體制建設(shè)仍然是個(gè)重大的問(wèn)題。本文的看法不夠深入，只是為了拋磚引玉。只有合理地構(gòu)建整個(gè)項(xiàng)目管理體系，才是一條唯一正確的道路。
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