摘要:
　　介紹了混合型房地產項目的概念、特點和混合型房地產項目技術經濟評價現狀、不足之處。對混合型房地產項目技術經濟評價的方法與內容進行了探討，并結合具體案例分析說明。
　　關鍵詞：混合型房地產項目、技術經濟評價、分解
　　一、引言
　　《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）是規范建設項目技術經濟評價工作的通則性文件，由于各個行業特點不一，許多行業都針對本行業的特點，根據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）編制了適用于本行業的技術經濟評價規范或細則。傳統工業項目技術經濟評價在我國經過幾十年的發展研究，已經建立起了一套比較完整、科學的內容、方法、體系、指標參數。
　　但由于傳統工業項目的技術經濟評價方法不能完全適用于房地產項目，造成房地產項目技術經濟評價的研究相對滯后，直到二〇〇〇年建設部才根據房地產行業的自身特點制定了《房地產開發項目經濟評價方法》和編寫了《房地產開發項目經濟評價案例》，從而使許多公司在對房地產項目進行技術經濟評價時有了參考和依據。但建設部至今仍未對《房地產項目可行性研究報告》的內容作出明確的要求和規定，所以導致許多公司在對房地產項目進行技術經濟評價時采用的方法與內容隨意性很大，尤其是混合型房地產項目的技術經濟評價方法與內容，各公司完成的版本千差萬別。
　　下面對混合型房地產項目的概念和技術經濟評價的現狀進行分析，對混合型房地產項目技術經濟評價方法與內容的最佳化進行了研究、探討，并結合具體案例分析說明。
　　二、混合型房地產項目概念及技術經濟評價現狀
　　（一）混合型房地產項目的概念
　　混合型房地產項目是房地產項目技術經濟評價中的一個特定概念，是指一個房地產項目未來獲取收益的方式包括對項目的部分內容進行出售、部分內容進行出租、部分內容進行自營的行為來獲取收益的項目。
　　近幾年興起的大多數的城市綜合體項目就是典型的混合型房地產項目，城市綜合體項目是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上進行組合，從而形成一個多功能、高效率的房地產投資項目。大多城市綜合體項目采取出售居住單元（如住宅或公寓）、出租商業單元（如寫字樓或商業）、自營酒店單元的方式來投資開發、經營管理整個項目。
　　（二）混合型房地產項目技術經濟評價現狀
　　1、由于房地產項目的可行性研究沒有一個象傳統工業項目、一些市政項目那樣可供參考的操作指南或細則，各個公司在對房地產項目進行技術經濟評價時采取的內容與方法相差較大，格式版本也是千差萬別，有的專業名稱及表格內容非常隨意，甚至與《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》相差較遠，作為技術經濟評價最繁瑣和最復雜的混合型房地產項目，前述問題表現的更突出、明顯。
　　2、對出售型、出租型房地產項目進行技術經濟評價時，如果參照《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》的要求展開，其表格內容、計算過程、計算結果、指標參數基本能滿足投資決策，項目開發與經營管理的要求。但對混合型房地產項目的技術經濟評價，如果參照《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》的要求展開，最后只計算出整體項目的技術經濟評價指標，如項目投資財務內部收益率、項目投資回收期、項目投資財務凈現值等，則無法滿足發展商的投資決策、開發管理要求，無法讓發展商對整個項目有一個全面準確的判斷。
　　譬如如對一個擁有自營酒店、出租商業及寫字樓、出售公寓的混合型房地產項目，開發商不僅希望知道項目作為一個整體的效益及風險情況，還希望知道項目各個組成部分：如公寓、酒店、商業、寫字樓作為獨立子項目，其投資效益及風險情況。所以對此類混合型房地產項目，如果只計算出項目整體的投資財務內部收益率等經濟指標，顯然是遠遠不夠的。
　　三、混合型房地產項目技術經濟評價方法與內容探討
　　因為傳統工業項目、有收益的市政項目等均有一個特點：建設期與經營期是分開的，項目投資建設完成后開始進行經營管理以實現回報。而對于出售型房地產項目，由于可以預售，建設期即是銷售經營期，而且往往是建設期尚未結束就可能實現了全部的銷售工作，也就是說投資建設還未完成，即已實現了全部銷售收入，所以出售型的房地產項目，其項目投資財務內部收益率往往非常高，可達百分之幾十甚至百分之幾百。所以混合型房地產項目就會因為含有出售業務從而導致項目整體的投資財務內部收益率較高，項目整體經濟效益較好，而不能將混合型房地產項目中的出租、自營業務的實際效益、實際風險反映出來。
　　所以對混合型房地產項目技術經濟評價除應根據《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》的內容及表格要求完成對項目整體的評價外，還應將混合型房地產項目分解成出售部分、出租部分及自營部分，必要時還應根據物業類型再細分，如出租部分又分為出租商業部分、出租寫字樓部分。然后將分解后的部分作為一個獨立子項目再參照整體項目進行完整的技術經濟評價，只有這樣的技術經濟評價過程和計算結果才是完整全面的，才能給發展商的投資決策，開發經營管理作出重要參考與指導作用。
　　四、項目案例分析
　　（一）項目作為一個整體進行技術經濟評價
　　某城市綜合體項目計容積率總建筑面積142000平方米，其中辦公50000平方米、商業24000平方米、酒店36000平方米、公寓32000平方米。擬計劃辦公及商業全部對外出租、酒店引進管理公司經營、公寓全部對外出售。
　　某咨詢公司根據上述基礎資料，通過調查分析，參照《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》對該項目進行技術經濟評價，計算結果見下表。
　　
　　（二）項目整體及組成子項目技術經濟評價
　　從上面的計算結果可知：對此類混合型房地產項目，如果只計算項目作為一個投資整體的經濟效益指標，顯然是不合理、不全面的,因為投資者往住不僅需要知道項目整體的經濟效益情況,還需知道項目組成部分如酒店、出租寫字樓及商業、出售公寓等子項目獨立經營情況下的效益情況。
　　在發展商的要求建議下，咨詢公司對上述項目分別按整體、分解子項目進行技術經濟評價，計算結果見下表。
　　
　　五、結論
　　在相關部門對混合型房地產項目技術經濟評價的方法、內容未作出一個統一的規定及要求的前提下，許多咨詢公司在接受業主委托時均只計算了項目整體的指標，而未對分解子項目進行評價計算，并且完成的報告版本格式千差萬別。站在投資者的角度、站在對項目全面分析評價的角度，混合型房地產項目的技術經濟評價方法與內容，包括計算表格的名稱、格式內容、指標參數名稱、計算過程及要求等均應根據和參考《房地產開發項目經濟評價方法》和《房地產開發項目經濟評價案例》、《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）來確定，對項目從整體角度、分解后子項目獨立經營的角度分別進行技術經濟評價。
　　參考文獻：
　　［1］建設部.房地產開發項目經濟評價方法［M］.北京：中國計劃出版社，2000
　　［2］建設部標準定額研究所、李明哲.房地產開發項目經濟評價案例［M］.北京：中國計劃出版社，2002
　　［3］國家發展改革委、建設部.建設項目經濟評價方法與參數(第三版)［M］.北京：中國計劃出版社，2006